楼市大失控：少谈调控 多谈改革

香港《镜报》编者按：未来十年是中国改革的「视窗期」，三中全会作为习李对决利益集团、力挽楼市狂澜的「角斗场」，一系列政策被此次会议「加持」之后，中国楼市「市场化」改革大时代有望到来，房地产市场将迎来真正有指标意义的「大转向」。

习李新班子上任以来，铁腕反腐、力推改革有声有色，唯楼市「不听招呼」再度回到暴涨时代，成为中南海最大失分项。当前，已成中国经济毒瘤的房地产正被利益集团所裹挟，架空中央调控，为引爆中国经济危机埋下最大炸点。

评论人士指出，中南海不会坐视楼市大失控，即将召开的三中全会将成为习李对决利益集团、力挽楼市狂澜的「角斗场」，清算楼市泡沫的财税改革料将登场，新土改政策亦可期待，中国楼市有望进入「市场化」改革大时代。

楼市迈向失控悬崖

国家统计局日前发布的资料显示，8月全国70大中城市中有69城房价延续上涨，以北、上、广、深等为代表的一线城市房价继续高歌猛进，8月同比涨幅分别为22.5%、7.7%、24.1%和17.5%，厦门、南京、福州、成都等城市的同比涨幅也均超过10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的调查资料，截至9月，中国百城住宅均价已连涨16个月，且前三季度的成交量创下近4年同期新高。从各地房展会上看，不少新盘推出首日便被一抢而光，层出不穷的「日光碟」、「夜光碟」令人叹为观止。

在楼价再度回到暴涨时代的同时，土地市场亦持续高烧。有数据称，京沪两地前8月土地出让金均超千亿，比去年全年分别上涨50%和30%。除了北上广深等一线城市地王频现外，杭州、武汉、南京、苏州等二线城市亦频出地王。地价与房价齐飞，房地产泡沫愈吹愈大，中国楼市正迈向危险的失控悬崖。
失控楼市已触发民怨沸腾。在南京，一位小伙子用绳子牵着几只螃蟹现身展会，寓意高房价、高地价横行。这位溜蟹哥说，南京房价一涨再涨，很多年轻人在主城买房已遥不可及。无独有偶，近日的秦皇岛房展上，一位大汉带着一幅枷锁亮相，借此表达对房价以及装修费用等居住成本高企的不满。
从2003年中央将房地产作为国民经济支柱产业算起，中国楼市宏观调控已历经10年，与房地产直接相关的宏观政策多达40多次，然而讽刺的是，房价却随之上涨了10倍多。

根据国际货币基金组织的计算，中国已有五座大城市的房价进入了全球最昂贵行列，甚至超过了东京、伦敦和纽约。以房价相对薪酬来测算的全球十大最不可负担的房地产市场中，已有7个来自中国，他们分别是北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。有分析人士按照一线城市的标准测算，在中国境内买房，平均需要40年。无论从房价收入比，抑或从住房租售比、房地产投资比重及住房空置率等不同的指标来看，中国楼市都存在巨大泡沫。
中国楼市大泡沫亦已引起海内外普遍担忧。经济学家谢国忠发表研究报告称，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而中国的房地产泡沫尤其严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过1年。

中国社科院报告亦警告称，中国住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。今年4月，做空大师查诺斯也曾表示中国的房地产泡沫超过迪拜1000倍，甚至更严重，他认为中国正处在「泡沫时代」。

事实上，今年以来，中国楼市已出现泡沫破裂的真实场景。温州、鄂尔多斯等地楼价崩溃，不少炒房客疯狂抛售，庞大的债务风险正在从炒家向银行和购房者转移。

近期，内地不少银行都以「额度用尽」为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。上述情况表明，银行已嗅到危险风暴，正在用减少和停止住房贷款的方式对冲风险。地产商王石亦在微博上警告说：「精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！」

利益集团绑架中国楼市

由地方政府、银行和房地产公司共同组成的利益集团，是近年来中国经济政治领域中最令人侧目的强势利益集团之一。这个利益集团在攫取巨额财富后正利用政府对房地产泡沫可能破灭的顾忌，直接或间接绑架政府决策，使得政府在整治市场秩序过程中不时遇到各种干扰，各项楼市调控措施被明显干扰。

观察家说，这个利益集团裹挟了分税制背景下急于充实本级钱袋子的地方政府，要胁着从中央到地方各级不少被他们寻租了的达官要员，收买了相当媒体和知识人尤其是经济学家把持公共政策讨论，形成了「利益集团绑架楼市，楼市绑架中国经济」的危险局面目前，中国的固定资产投资的1/4集中在房地产行业，不少地方政府税收的一半来源於房地产的贡献，超过6%的GDP由房地产业创造，与房地产业高度联动的产业超过30个，住房信贷更成为不少银行的主食。显然，一旦爆发中国版次贷危机，房地产病毒就会通过已有的传导机制迅速感染中国经济链的绝大多部分环节，地方财政马上就显危机，进而引爆系统性的经济与金融危机。因此，尽管目前中国房价已经走在失控边缘，但从投机者到地产商，仍在豪赌未来房地产升值。

有分析认为，中国房价泡沫化实际上是垄断和腐败的直接结果。 「前十余年，交通建设领域腐败频发，交通局长频频落马。而近年来，国土局长的落马节奏显然快过了交通部门，这充分表明房地产利益链已经成了当前经济腐败案件中居高不下的一个毒瘤。」而在高官落马轨迹中，索房、买房、因房牟利……频频出现在房地产业利益链的各种环节，甚至有的高官落马，主要原因就是涉「房」太深。

房地产依靠国民经济支柱地位牢牢绑架了整个中国经济，也绑架了为中国经济增长负责的中央政府。值得玩味的是，近期北上广等地频现地王，中国一线城市房价和地价暴涨，但是中央政府却回避房地产调控，同时却提出要加快城镇化建设。

事实上，中央政府对房地产失控之后的严重后果可谓心知肚明，但是一触及到核心问题，却往往是退避三舍。面对失控楼市，近期住建部虽在进行督导，但中央政府却并未给出明确的加码调控信息。

在地方政府、银行、开发商等多种强势利益集团面前，中央政府的权威显得极为弱势。尽管中央政府调控「雷声大」，但在利益集团的强大狙击下，却是「雨点小」。最新的例证是，目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定，其他城市都以各种方式进行了规避，8月，媒体曝出温州放宽限购令，亦并未引来中央叫停。  

从2003年开始，中央政府就开始对房地产行业进行调控，但房地产价格几乎在每一轮调控后都会出现反常的暴涨，以至于内地民众将中央政府对房地产业的调控戏称为「空调」。这种状况不仅影响到中国经济的健康发展，降低中央政府的公信力，而且极大影响到民生改善，极大恶化社会公平。被民众寄予厚望的习李新班子若重蹈 「空调」覆辙，折戟楼市调控，不但会挫损习李改革大棋局，更将影响中央新高层立威立信。

三中全会拆弹失控楼市是最佳时机

在中国楼市繁荣表面的背后，是财富畸形集中造成潜在经济与社会矛盾的激化、市场混乱秩序加剧和系统性金融风险的不断累积。失控的房地产市场，不仅挤压实业投资、加剧产能过剩、抑制消费扩张，更贻误经济转型、扩大贫富差距。

分析人士预警称，中国经济最大的风险点将来自房地产市场，当前中国信贷余额当中30%是房地产，地方政府财政收入中大约30%跟土地出让、税费等相关。房地产泡沫越大，到其破灭时破坏力也越大。而房地产泡沫的破灭将拖垮中国银行，国有银行的坏账会大规模出现，触发中国银行体系崩溃，甚至导致中国经济主体架构崩溃。与此同时，居高不下的房价早已大大超出了普通消费者的合理承受范围，正成为引爆社会矛盾的潜在导火索。

当前一个危险信号是，在投资房产可迅速催生亿万富豪的市场环境中，刚性需求已被投机需求所挤压，非理性的市场炒作取代了正常的市场交易。澳洲会计师公会发布的最新调查显示，贫富差距加大将成为中国经济未来面临的最大挑战，而造成贫富差距的重要原因是房地产投机行为，中国富豪榜上与房地产有关的富豪已经占了很大部分，中国社会的贫富差距经由房地产市场的推波助澜，再次被拉大。 
 
即将於11月在京召开的中共十八届三中全会被视为中央拆弹失控楼市的最佳时机。能否在这场与危机的「赛跑」中胜出，取决於中央的路径和决心。以市场化手段替代行政性手段（限购、限价）是重中之重，土地改革则是治本之策。

房地产业界人士表示，中国过去十年楼市调控最大的缺陷之一，在於调控措施在不断强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用。「别老觉得吃退烧药能治病，我们得动手术，还得住院打吊针」，中国楼市调控「要少谈点调控，多谈点改革。」

据笔者分析，税收将在习李楼市调控大棋局中发挥重要作用。对于自住型需求，房产税可使得更多的民众购买中小户型，提高土地的集约利用程度；对于投资性需求，房产税可以有效改变目前大量空置房的现象，用经济手段盘活二手房和租房市场。因此，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本，将可促进二手房、存量房源有效流转。此外，推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资管道，为积压在房地产的投资投机资金「分流」料将在三中全会上破题。

长期的房地产调控政策亦有望在三中全会上着墨。斩断房地产灰色利益链能极大地遏制腐败，并最终消除房地产业的黑色成本，一定程度上降低房价。而斩断房产腐败利益链，可从住房资讯联网入手，逐步推进到住房普查、公示等环节。推进不动产实名登记和全国联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源，促进存量房地产进入交易。

土地制度改革是遏制高房价的釜底抽薪之策。避免房价快速下跌可能给金融带来严重风险，而最有效的办法，就是强行控制地方政府继续打「土地财政」主意，不给地方政府最后从「土地财政」上捞钱的机会，以保持房地产市场的供求平衡。权威经济学家吴敬琏建议，改变各级政府垄断征地的体制，在土地确权和赋权的基础上，建设全国统一的土地流转市场。

目前，地方政府对土地市场的直接干预扭曲了土地价格，造成资源错配。必须改革地方政府主导的征管配置土地方式，变为市场配置，用土地价格来配置土地资源。要取消各级政府的土地储备制度，国有土地、集体土地都作为市场主体直接入市交易，增大拥有土地使用权者在土地交易中的话语权，逐步取缔地方政府土地储备中心，使得土地收益直接让使用权者得到。

值得关注的是，农村集体建设用地如果放开流转，不经政府征地转为国有土地，直接入市交易，将打破土地市场的高度垄断。如此一来，不仅意味着房地产价格将由市场重新发现，更将带来中国土地市场格局的巨变。

未来土地流转是大势所趋，但推进此项工作却殊为不易，其难点在於利益分割与产权明晰。土地改革涉及不同利益集团和各级政府之间的利益再分配，极难操作，北京政情人士指，中国楼市事关大量庞大利益集团，包括地方政府，其与中央的攻防博弈，有改革前哨战的意义，复杂性与难度不下于其他领域的改革。

踢开利益集团绊脚石虽然不易，但放在习李新班子眼前的楼市大炸弹，若不动大手术，未来爆破将不堪设想，因此动手拆弹已不容再拖。未来十年是中国改革的「视窗期」，三中全会作为习李对决利益集团、力挽楼市狂澜的「角斗场」，一系列政策被此次会议「加持」之后，中国楼市「市场化」改革大时代有望到来，房地产市场将迎来真正有指标意义的「大转向」。