加国住房市场势头仍强劲

加拿大住房市场是否处于崩溃的边缘？尽管联邦政府想方设法阻止房地产泡沫破裂，但市场似乎仍然继续保持强劲势头。虽然公寓市场面临波动，但过去一年大多伦多地区的总体房价仍上涨了11.3%。

Is the Canadian housing market on the verge of a crash? Despite the federal government efforts to stop the housing bubble from burst, the market seems to continue building momentum.  While the condo markets faces instabilities, the overall housing price in the GTA has jumped 11.3% over last year.

皇家地产（Royal LePage）的一份最新报告称，随着公寓销售热潮的降温，以及过度开建超出市场需求，预期加拿大的三大公寓市场——多伦多、温哥华、蒙特利尔在未来两年可能会面临一些波动。

但是，知名经济学家邓宁（Will Dunning）认为，市场的短期波动不太可能损害市场的长期繁荣，对于加拿大住房市场而言，公寓仍是一个至关重要的领域。

根据2011年的统计数据，在这三大城市的新屋市场中，公寓占到37.7%。但是皇家地产本12月4日公布的这份最新报告称，预计在未来两年，多伦多、温哥华和蒙特利尔每年的新公寓平均需求量介于2.6万至3.2万套之间。虽然这个数字几乎占到未来新屋市场的半壁江山，但是和目前的公寓开建热潮相比仍有大幅下降，目前这三大城市平均每年的公寓开建量达到43,774套。

邓宁指出，2006年以来新建公寓呈现爆炸性增长，主要是因为超低的按揭利率、旺盛的投资者需求，以及城市中心就业机会的强劲增长。由于在过去几年这些疯狂开建的公寓售出了大量楼花，因此在未来两年当大批新公寓集中上市时，公寓价格就会出现波动。但是邓宁同时也指出，由于租赁市场火爆，租金大幅上涨，就业增长强劲，以及年轻的专业人士倾向于居住在距离工作单位近的公寓，因此公寓价格仍然会得到支撑。

邓宁认为，加拿大公寓市场并不存在泡沫。他在一份分析报告中指出，可以合理地预期从长期来看，公寓的价格涨幅将会和那些传统房型类似。邓宁称，在过去20年，大多伦多地区的公寓价格以平均每年5.1%的速度增长，和独立屋5.9%的平均年增幅相差不大。在蒙特利尔，过去20年公寓价格的年平均增幅为5.5%，较独立屋高出了0.4个百分点。在温哥华，公寓价格每年上涨4.5%，而独立屋为5.7%。

虽然随着更多移民向资源丰富的地区流动，市场需求可能会进一步减弱，但邓宁指出人口因素并不是唯一的决定因素，其他一些因素也不能忽视，其中包括单身女性买家增加，人们更希望生活和居住在市中心，以及收紧的按揭政策进一步凸显出公寓的可负担性，此外，许多推迟生育的夫妇也热衷于将公寓作为一个更长期的选择。

建设瓶颈也会制约公寓的开建量。邓宁表示，实际上大多伦多地区每年的新公寓建设上限只能是1.6万至1.8万套，这样才能保证市场的供应平稳，也更符合需求的增长。

对市场的另一个担心则来自于公寓租赁市场，因为如果租赁需求不再持续高涨，创历史新高的公寓租金开始走软，可能会引发许多投资者集中抛售手中的公寓。但是许多经济学家认为这种情况出现的可能性极低，因为目前多伦多的公寓空置率仍然只有1.7%，而在一些核心地区，公寓空置率还要更低。

尽管有许多观察人士认为现在下定论还为时过早，但是11月份加国多个主要城市的房屋销售继续保持强劲势头，初步统计数据显示加国的住房市场仍在持续反弹。

多伦多地产局12月4日表示，11月份大多伦多地区通过多重上市服务系统（MLS）成交的房屋数量较去年同期增加13.9%。其中416地区的独立屋交易量较去年同期飙升23.9%，公寓现房的交易量较去年同期增加12.7%。但与此同时，市区的半独立屋销售量有所下降，镇屋的销售增长也呈现疲软。

在今年11月份，大多伦多地区所有类型房屋的平均销售价格为$53.8881万元，较去年同期上涨11.3%。MLS房屋价格指数（MLS Home Price Index）同期也上升了5.7% 。

与此同时，卡尔加里地产局业表示，11月份该市的房屋销售量较去年同期增加19%。今年迄今为止，卡尔加里的房屋销售量已经较长期平均水平高出11%。在11月份，卡尔加里的独立屋基准价格为$47.06万元，较去年同期上涨8.5%。

 大温哥华地产局的初步统计数据显示，11月份温哥华的房屋销售量较去年同期上升37.7%，但是由于温哥华此前房屋销售暴跌，因此11月份的销售量仍比10年平均水平低1.2%，同时也比上个月低12.8%。

从全国来看，10月份全国的现房销售量较去年同期增加8.3%，但仍略低于经济学家的预期。加拿大房地产协会将于本月底公布11月份的全国销售数据。