多伦多公寓营造内幕

多伦多的公寓市场将会持续繁荣还是会遭到大幅修正甚至是市场崩溃？但业内人士对价格已经飙升了70%的公寓市场的展望似乎意见不一。匆忙购置公寓是否为一明智之举？在大量开发商展开他们的建筑草图的同时，了解公寓建造内幕或许可以帮助你做出明智决定。

Will Toronto’s condo market continue to enjoy a boon or face a sharp correction or even a market crash? Experts are divided over the outlook of the market that has seen 70% soar in prices. While a flood of developers are unfolding their building sketches, an inside look on how a condominium is made may help you decide whether or not to jump on the condo purchase bandwagon.

《环球邮报》的一篇文章称，在许多人都认为多伦多的公寓市场摇摇欲坠之际，加拿大皇家银行（Royal Bank of Canad）29岁的风险经Babak Habibzadeh却打算加倍投入这个市场。

Habibzadeh一直与父母住在一起，他在两年前购买了自己的第一套公寓然后将其出租，迄今为止他一直对租金回报感到满意。因此Habibzadeh日前又购买了另一套公寓，这套一卧一卫的公寓面积是601平方英尺，位于多伦多名为Core Condos的公寓大楼的18层，目前该项目将在建造中，预期可在2017年竣工入住。目前Habibzadeh尚未决定是将这套公寓出租还是自住，但他表示无论是哪种方式都堪称良好的投资。

当Habibzadeh在Core Condos公寓大楼的售楼处翻看有关这套售价逾$36万元的公寓的交易文件时，销售人员曾询问他是否感到兴奋，而他的回答是在接下来的三年里他都会兴奋。

据加拿大房屋网络公司(RealNet Canada Inc)称，在过去10年多伦多的公寓热潮给与投资者许多可以兴奋的理由。但是最近的新闻并不是那么鼓舞人心：由于有许多新公寓建设项目继续涌入市场，在过去两年多伦多的公寓销售量出现下降，市场上积压了18,000套未售出公寓，房价涨幅已经放缓。

对于许多认为加拿大的房地产市场存在泡沫并且即将面临崩溃的人来说，多伦多过多的建筑起重机似乎就是一个很好的证明。但是像Habibzadeh一样的买家，和像开发Core Condos公寓大楼的CentreCourt开发公司一样的开发商，却持另一种观点，他们认为市场还远未饱和，因此他们仍然继续下注。

但是如果他们赌输了，其影响将远远超出多伦多。加拿大央行在去年12月概述国内经济的风险因素时，曾特别强调多伦多公寓市场的影响，央行警告称“公寓市场的剧烈修正将会蔓延至房地产市场的其他部分，并对实体经济造成显著影响。

多年来，联邦财长弗莱厄蒂（Jim Flaherty）一直在警告多伦多公寓热潮的潜在危险。他在2012年4月接受《环球邮报》采访时曾表示，他听一些公寓开发商称，他们实际上并没有计划，他们只是打算继续建造，一直到没有人再购买为止。为了避免房地产市场崩溃，弗莱厄蒂在两个月后再度收紧按揭贷款规则，以遏制房地产投机。

但是开发商仍然继续看到有证据显示买家购买意愿强烈。在2010年创建CentreCourt开发公司的霍夫曼（Andrew Hoffman）就自信他是在提供多市所需的房屋。他指出，现在有越来越多的年轻专业人士希望居住在市区，而住房和公寓大楼的建设量却正在下降。霍夫曼认为开发商建造的公寓数量并未超过潜在的市场需求。

在去年11月争取到多伦多市中心的一个黄金地块后，霍夫曼同意让《环球邮报》旁听Core Condos公寓大楼的开发会议，因此读者得以有机会了解多伦多公寓大楼的建造内幕，并且可以一窥加拿大最炙手可热的房地产市场之一，多伦多公寓市场如何不断以其坚挺之势头令众人瞠目。

资金

CentreCourt开发公司的领导团队汇聚了行家和年轻人。作为一个经过专业培训的律师，霍夫曼曾在多伦多出类拔萃的公寓开发商Menkes Developments Ltd.公司工作21年，在他自立门户之前他已经升任该公司的首席运营官。霍夫曼的副总裁是29岁的威兰尼（Shamez Virani），他拥有哥伦比亚大学商学院的房地产MBA学位，在加入CentreCourt开发公司之前，他曾在高盛集团（Goldman Sachs）投资银行任职。

Core Condos公寓大楼是CentreCourt开发公司开发的第四个项目，和此前开发的项目一样，霍夫曼和威兰尼首先要寻找合适的地块。公寓大楼所处的地理位置及地块价格至关重要，因为其会决定公寓大楼的成本，开发商及其投资者的投资回报。

霍夫曼和威兰尼在考察了逾50个地块后，才选定位于Shuter Street的一个地块，其位于市中心地区，邻近伊顿中心（Eaton Centre）和瑞尔森大学（Ryerson University）。这个地块的拥有者是28年来一直致力于建造购物中心的开发商费尔德曼（Bruce Feldman）。费尔德曼在2011年购买了这个地块，并首次想建造公寓大楼，但他并不想独自完成这个项目，因为公寓大楼项目太过复杂，容易犯许多错误。

尽管多伦多的公寓开发商表面上很容易获得融资，但是许多开发商却发现他们无法售出足够的公寓去获得实际建设所需的银行贷款。加拿大最大的公寓投资者和开发商之一，Dundee REIT and Dundee Real Estate Asset Management(DREAM)的总裁库柏（Michael Cooper）称，每年都会有一些开发商无法获得融资，因为其真的无法吸引到100、200或300人前来购买仍然在建的公寓。

费尔德曼花费了近一年半的时间进行土地重新规划申请 ，最终其终于获批建造公寓大楼。他同意按照市府的要求保护罕见的乔治亚（Georgian）风格的镇屋外观，更换相关物业中的租住单位，并向多伦多市府支付了$160万元地方改善费。此外，费尔德曼还必须同意他拟建的建筑项目拥有超过80个泊车位，而这意味着需要花大代价去挖一个地下五层停车场。

费尔德曼回忆称，其与市府最大的争拗就是公寓大楼的高度，最初他们提议建造33层，一名市议员几乎因此将他们赶出门，市府希望他们建造21层，而费尔德曼需要建24层，因为他已经确定24层才能让他建造足够的单位去实现稳定的回报。费尔德曼称，万一在开发过程中出现了错误或是成本超支或其他状况，这可以为其提供一点回旋的余地。

市府最终默许了费尔德曼的要求，随后他确信自己需要找一个合作伙伴一起完成该项目。霍夫曼的CentreCourt公司同意购买这个地块，其估价超过$1000万元，由于霍夫曼是以和费尔德曼当年一样的价格购买该地块，因此他也获得了部分开发利润。

在去年11月份完成购地交易后，CentreCourt公司的团队就立即投入行动。在短短三个月内霍夫曼就确定了项目计划，设计了公寓单位，并开始进行销售。霍夫曼称，拖太长时间会降低其投资者的年回报，最终导致其向公寓买家收取更多费用。

在多伦多的公寓项目中，像CentreCourt公司这样的开发商只会投入项目总成本的一小部分，其余大部分资金都是来自愿意缴纳大笔定金购买数年后才能完工的楼花的买家。

Core Condos公寓大厦项目的总成本预计超过$6500万元，CentreCourt公司早期获得$520万元第三方融资，相当于地块价值的一半。其余成本差额将由开发商及其合作伙伴，主要是机构投资者通过股权融资，直至项目开工。

用于项目建设的资金通常是来自银行贷款，其将略高于总投资成本的一半。但在放贷之前，银行通常会要求开发商预售至少75%的公寓单位，而买家需要支付20%的定金。此外，有三分之一或以上的贷款必须由开发商及其机构合作伙伴提供担保。

如果霍夫曼的计划不出意外，投资初始股权的机构每年将获得超过20%的投资回报。由于霍夫曼在此前的项目中一直设法超越这个目标，其出色的业绩记录使得他可以吸引一些来自美国的加拿大的高调支持者。

DREAM CMCC Capital Fund是Core Condos公寓大楼项目的投资者之一，有关市场潜在下滑的讨论并未令其感到困扰。DREAM的总裁库柏称，有许多人移居多伦多，而他们需要住处，由于独家居住需求量不会有大的增长。但库柏也承认，由于不了解多伦多公寓建设史的开发商匆忙行动，市场的确曾失控一段时间。

在2008年至2012年间，多伦多平均每年约有20,400个公寓单位开工，预计在未来三年平均每年还会有更多公寓单位开工建设。

从目前来看，新的市场供应已经远远超出潜在的人口需求。但据住房市场分析家、加拿大专业按揭师协会首席经济学家邓宁（Will Dunning）估计，在未来数年，多伦多地区每年需要大约12,800至15,800套公寓，他并不认为市场会崩溃。邓宁称，现在的建设热潮是在弥补过去10多年来的建设缺乏，他认为长期需求将继续保持强劲，而建设热潮可能会降温。

但与此同时，多伦多已经成为北美在建高楼数量最多的城市。尽管公寓销售放缓，但建设热潮仍然火热。据Urbanation Inc.公司称，去年多伦多售出13,797套新公寓，较一年前下跌22%，远远低于过去10年每年销售17,727套的平均水平。

一些投资者已经决定退出市场。波士顿房地产基金公司Alcion Ventures曾经参与投资CentreCourt公司的头两个开发项目，其创建者Martin Zieff称，自从2012年开年以来，该公司就远离了多伦多公寓市场。从1995年就开始投资多伦多公寓的Zieff称，多伦多公寓的利润空间已经低于北美的其他城市，由于市场越来越不景气，他在2011年就决定停止投资多伦多公寓。

销售

一栋公寓大楼有没有吸引力，其名字至关重要。威兰尼称，这也是公司一开始就要考虑的问题。CentreCourt的团队之所以决定将他们的项目命名为Core Condos，就是为了强调其位于多伦多的市中心。随后，公司就会进入打品牌和进行市场营销的过程。

CentreCourt雇佣的广告代理商L.A. Inc公司的副总裁David Klusberg称，如何脱颖而出是关键，由于市场竞争激烈，该公司为了激起买家的欲望，专门创建了一个“预告网站”，以便人们及时了解更多有关该项目的信息。

在去年12月份，威兰尼和一些主要经纪人会面，希望通过提前透露项目信息激发他们的销售热情。最初大约有50名曾经出售过CentreCourt公司此前开发的公寓大楼项目的经纪人参加会面。随着节期的临近，威兰尼又向大约100名经纪人做了更多的推广，告诉他们该项目包括从$30万元的工作室到大约$77.5万元的两卧室公寓。最终，该项目的售价为每平方英尺近$600元，略低于多伦多市场的平均水平。

霍夫曼和威兰尼一直希望Core Condos公寓大楼成为2014年首个推出市场的多伦多市中心大项目，并将推出日期定在一月中旬，但是就在节期前，他们听到有传言称另一栋建筑可能很快就会上市，因此加快了速度。在1月3日（周五），他们就向经纪人公布了相关的计划、价格和数据手册，随后经纪人便开始向潜在买家进行推销，并向开发商递交了“工作表”，以说明他们的客户中意的公寓单位和楼层。

一些开发商会向“白金经纪人”提供一个有利的起步，允许他们的买家先行选择。但是CentreCourt的团队却是向市场广撒网，他们接受所有经纪人的工作表，以期尽快销售他们的公寓。

在公布相关信息五天后，霍夫曼和威兰尼就开始依照手中的工作表分配公寓单位，期间售出大量单位的经纪人会获得优先考虑。截至1月12日（周日）早上，Core Condos公寓大楼已经有80%的单位售出。CentreCourt的团队因此决定提价，将套房的价格提高了约$10,000元。到周末结束时，开发商达成了185宗交易，这意味着该公寓项目大约85%的单位已经售出。

这令所有人感到惊讶。在一个预期应该降温的市场中，CentreCourt的团队在短短10周的时间里就完成了从购买土地到几乎售出项目所有公寓单位的壮举。

Habibzadeh的房地产经纪人班达里（Roy Bhandari）对此惊讶不已。他表示，自己原本以为在1月份不会有人购买公寓，但实际情况却并非如此。