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自雇人士按揭贷款难

与工薪阶层相比,自雇员工通常拥有更高的资产净值。但是,由于按揭贷款规则发生改变,加国275万自雇人士越来越难以从特许银行获得按揭贷款。不过,披露更多的财务信息或许能够帮助自雇人士符合申请要求。

Self-employed workers generously enjoy higher net worth than paid-employees. However, due to the change of mortgage rules, many in the 2.75 million-strong workforce face increasingly difficult challenges in obtaining mortgage loans from chartered banks. But more financial disclosure may help them qualify.

据《环球邮报》报道,多年来,大部分自雇人士只能依靠凭借自己的信用评分会申请按揭贷款,换句话说,也就是需要证明他们的生意能够赚到足够的钱去偿还贷款。

据加拿大统计局统计,目前加国共有275万自雇人士,虽然他们的资产净值中位数高于工薪阶层,但随着加国特许银行的监管机构在大约两年前改变按揭贷款规则,自雇人士想要贷款买房变得越来越困难。

据密西沙加Concierge Mortgage Group的主管兼按揭经纪人格林(Green)称,在前几年只要他们的自雇客户有680分或更高的信用评分,无需太多的文件证明就可以顺利获得按揭贷款,但是现在一些自雇客户在转按揭时却突然发现自己不获批准。

2012年夏季,金融机构督查办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)引入了Guideline B-20按揭规则,要求受联邦监管的银行收紧按揭贷款和房屋净值信贷额度的批准程序。按照B-20按揭规则的规定,银行在放款前必须对按揭贷款申请人的收入证明进行更严格的审核。

对于自雇人士来说,这个新规给他们带来了难题,因为他们通常都会通过将经营开支和个人扣税额最大化减少自己的应纳税收入。由于他们的报税表与实际收入存在差异,因此自雇人士大多是通过“自述收入”申请获得按揭贷款,该申请计划要求申请人自己申报收入,并提供商业登记号码或企业章程等信息证明自己的自雇职业有保障。

目前,虽然自雇人士仍然可以在一些银行申请自述收入按揭贷款,但按照B-20按揭规则的要求,在不购买加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.) Genworth CanadaCanada Guaranty的按揭违约保险的情况下,自雇人士只能贷到房屋买家的65%,这比该规则实施前减少了10个百分点。

格林称,如果购房者的首付不足35%,按揭贷款保险就需要投保,而贷款申请人必须符合保险机构的审核标准。例如加拿大按揭及房屋公司只允许从事自雇职业不到三年的人士进行自述收入申请。而从事自雇职业超过三年的人士,只能通过净应税收入申请贷款。

那么,自雇人士如何才能提高自己获得按揭贷款的几率呢?

多伦多信用合作社Meridian Credit Union副总裁布朗(Jeff Brown)表示,提供完整和有效的财务和税务文件至关重要。Meridian通常都会要求客户提供加拿大税务局最新的评税通知书,和过去两年的财务报表。

布朗同时表示,该信用社还会要求客户提供银行银行对账单,以证明会有固定收入进入其银行账户。

加拿大帝国商业银行高级副总裁裁哈桑(Raza Hasan)表示,自雇人士申请按揭贷款时必须确保自己提供最新的收入及营业税证明,以证明自己没有欠税。此外,他们还应该做好解释自己生意的准备。

哈桑表示,自雇人士能够清楚解释自己生意的细节,例如收入、开支、何时能够收支平衡、以及自己企业的里程碑事件等非常重要,这些信息有助于专业人士帮助你确定明智的解决方案。

格林指出,银行了解的信息越多,就越有助于自雇人士获得他们想要的按揭贷款。有些贷款机构允许申请人将汽车费用、资本成本补贴或房屋开销计算到收入中,从而可以令申请人有资格申请他们想要的按揭贷款。

还有些贷款机构会采取不同的方法提高自雇人士的按揭贷款比例。例如温哥华的Vancity Credit Union会在自雇人士报告的收入基础上加上15%,如果自雇人士能够提供财务报表证明可扣税营业开支比例超过15%,这个比例还可以提高。

格林指出,信用合作社并不受B-20按揭规则的影响,因此在无需按揭违约保险的情况下,许多信用社仍可为自述收入申请人提供高达80%的按揭贷款。

宏利金融的高级理财顾问赫尔(Jeff Hull)表示,对于个体户或非公司企业的所有者来说,转为公司也有助于获得按揭贷款。因为大多数银行更认可工资收入,所以如果你拥有一个公司,你就可以向自己支付工资,而这或许可以帮助你更轻松地获得按揭贷款。

 

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