加拿大人在出租美国房产时需要注意的税务问题
来源: 李涛，加拿大特许会计师（CPA,CA）
因美国政府疏于对房地产市场的监控，致炒房过热，房地产泡沫形成，金融危机使大量房产开发商破产，失业率增加，房贷无法偿还，银行相继倒闭，一些被收回的抵押住房二次流入市场，供大于求，房价急剧下跌。在美国房地产业低迷的形势下，许多投资者抓住时机购买数处美国房产，然后将其租赁出去以获得远高于美国国债或股票分红的回报。不过对于加拿大人（非美国居民）持有的美国房产，需要谨慎对待。因为如果税务处理不当，非常有可能得不到预期的盈利目标，甚至给投资带来损失。
非美居民在美出租收入的税收方式
对于非美国居民将其在美国的房产出租产生的收益，按税法需要缴纳租金总额的30%作为非美居民所得税。如果你使用中介，你的中介会在支付给你租金时代扣相应税款交给美国国税局。在年底时你的代扣中介会交给你一份1042S表，详细说明收到的租金总额和代扣的所得税额。
由于这种方式会失去近三分之一的出租收入，对于投资房产的非美国居民有着沉重的税务负担。而且非常可能产生副现金流，恶化持有人的财务状况。
幸运的是，你可以选择按照出租净收入的渐进税率来缴税。这是一个有利的做法，会极大地降低应缴税额甚至无需缴税，不过报税表必须在规定的限期内及时递交，否则美国国税局会将其认定无效。
如何避免缴纳租金代扣所得税
如果你的中介或租客向你提出要求代扣所得税，你可以直接跟他们说明你已经选择按净收入来缴税，并给他们提供国税局的相应税表来避免缴纳非美居民需要的代扣所得税。
加拿大人在美房产的租金报税要求
如果你尚未缴纳非美居民的租金代扣所得税，那么你就必须递交报税表。如果在指定时间没有上交，那么美国国税局将不承认所有出租产生的费用。另外对于出租的房屋会进行强制折旧，从而使得在售房时要再次征税。
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