过热的多伦多房市迅速蔓延

火红的楼市不断打破悲观者的负面预言。随着购房狂潮不断推高从奥克维尔到杜咸区等郊区城市的房价，多伦多的楼市热潮已经迅速蔓延至大多伦多地区的大部分地区。《环球邮报》一文提供了业内专家对惠誉国际楼市高估评级的见解和分析。

The housing boom in Toronto has quickly expanded to a larger swath of the Greater Toronto Area, as buying frenzies have sent housing price soaring in suburban cities – from Oakville to Durham region. Amid a red hot market that constantly defies naysayers’ prediction, industry experts offer insights and analysis of Fitch’s overvalued rating in this Globe article.

(大中报泊然报道) Globe Real Estate的房价调查已经证实，疯狂的竞标战不再只是局限于多伦多的核心地区，而是已经迅速蔓延至905地区。

多伦多楼市热潮迅速蔓延

Realosophy Realty Inc.地产公司总裁帕萨利斯（John Pasalis）称，调查显示在奥克维尔（Oakville）、康山（Thornhill）和杜咸区（Durham）都已经出现一些令人讶异的购房热点区域，而在过去这些地区通常都有许多房屋供人选择。

帕萨利斯同时表示，目前市场上所有价位的房屋都会面临竞标战，甚至是高于$200万元的豪宅也不例外。许多人可能都以为只有首次购房者才会卷入竞标战，但现在情况已发生变化。

Realosophy公司为Globe Real Estate进行的春季房价调查结果显示，今年第一季度大多伦多地区的平均房价较去年同期飙升8%。

为了测量市场热度，此次调查查看了价格增长、销售增长、平均放盘时间，并将房屋售价与叫价做了对比。帕萨利斯称，调查显示竞标战已经开始向多伦多周边扩散，比如在杜咸区，以及鲍曼维尔（Bowmanville）、皮克林（Pickering）、阿贾克斯（Ajax）、惠特比（Whitby）、奥沙瓦（Oshawa）和克拉灵顿（Clarington）的部分地区都已屡见不鲜。

例如Centennial社区今年第一季度的平均房价就比去年同期飙升了26%，从$275,962元涨至$347,593元；同时平均放盘时间也从18天缩短至13天。Ajax西南地区今年第一季度的平均房价也较去年同期飙涨了23%，从$300,082元涨至$370,417元；平均放盘时间则从26天缩短至18天。Dunbarton地区今年第一季度的平均房价虽然大涨38%，从去年同期的$608,167元涨至$838,375元，但平均放盘时间却从18天延长至30天。

但帕萨利斯同时也指出，调查数据有时会有偏差，比如某个地区如果正好有新公寓大厦或其他楼盘完工，住房库存量就会受到影响。而在交易量较少的豪宅区，如果在某个季度有价格非常高昂的豪宅成交，也会导致平均房价出现大幅波动。

帕萨利斯表示，在多伦多市，独立屋通常都会引发激烈竞标战，即便是那些条件很差的独立屋也会有人争夺。

相比之下，多伦多郊区售价比较高昂的独立屋，比如价格介于$150万至$200万元的住宅在市场滞留的时间会更长一点。而在416地区，这个价位的房屋也会引发竞标战。

帕萨利斯同时指出，靠近地铁站的房屋往往更抢手，所以更有可能引发竞价。而距离地铁较远的房屋往往待售时间更长。

调查结果显示，在包括Banbury在内的一些抢手地区，今年第一季度平均房价较去年同期飙升了42%；同时Victoria Village的平均房价飙涨了29%，Bayview Woods的平均房价也上升了23%。

调查同时发现，康山市的Royal Orchard地区今年第一季度平均房价较去年同期上涨23%，从$585,145元涨至$720,812元；平均放盘时间从22天缩短至14天。帕萨利斯指出，由于许多买家涌入该地区，当地房价已被推高。

此外，奥克维尔的River Oaks地区今年第一季度的平均房价也上涨了20%，从去年同期的$613,720元涨至$736,776元。帕萨利斯表示，当地房价之所以相对较低，是因为许多房屋都是建于1980年代和1990年代，因此处于半新不旧的尴尬状态。

调查同时发现，还有一些地区房价出现上涨的原因，是因为许多小屋被拆除，并被面积更大的新屋取而代之。

惠誉国际指加国房价高估20%

惠誉国际（Fitch）住宅按揭抵押证券业务主管希尔茨（Stefan Hilts）在对加拿大楼市进行分析后，认为加国房价被高估约20%。在分析过程中，希尔茨查看了收入增长、人口增长、失业率和新屋动工率等长期基本经济因素。

希尔茨称，加国大部分主要市场从2006年左右开始偏离长期趋势。他同时表示，由于需求也一直呈现上涨，20%的估断在过去几年一直未有改变。

据希尔茨称，加国房价从2007年开始强劲增长，虽然当时加国经济增长仍相当缓慢，但楼市却逆势而行。

希尔茨同时表示，一些分析师还发现加国部分城市的房价租金比达到令人瞠目的40%或50%，但他认为该比率并不是可靠的楼市晴雨表。虽然他倾向于认同大部分相关的分析结果，但这些结果往往显得比较幼稚。

希尔茨亦指出，惠誉国际并不认为加国楼市将会因此出现幅度达20%的修正，或是会因此出现任何修正，因为一个市场即便被高估，也有可能会继续维持很长一段时间。

但是希尔茨也提醒称，加国楼市必须提防一些风险因素，首先就是劳动力参与率呈现下滑趋势。希尔茨称，劳动力参与率下降会导致失业率呈现下跌假象，看起来失业人数似乎有所减少，但实际上是因为一部分人停止寻找工作，或是转为从事兼职工作。

希尔茨关注的另一个风险因素是高层公寓市场库存过剩。比如在安省就有大量公寓项目正在建设中，尤其是多伦多的公寓建设更是火爆。

希尔茨称，虽然在今春人们听到许多有关公寓市场火爆的传闻，但这些传闻并不能反映市场真正的动态。他同时表示，正是因为公寓市场持续火爆，才会令他感觉楼市可能存在一点泡沫。

另一个令希尔茨高度关注的风险因素，是加国居高不下的家庭债务收入比。根据加拿大统计局的数据，去年第四季度加国的家庭总债务（按揭贷款，及其他贷款和信用卡债务）对可支配收入比已经达到163.3%，创下历史新高。

希尔茨警告称，一旦利率上升，沉重的债务负担将会导致背负房贷的业主陷入困境。希尔茨同时表示，现在还很难预测目前的超低利率将会持续到何时，但他认为持续好转的美国经济势必会促使利率上调，而加拿大也会随之加息。

希尔茨同时指出，房屋动工量也是他关注的重点之一，因为目前加国有大量就业岗位都属于建筑行业，如果楼市降温，将会对其他经济领域产生连锁影响。