曼哈顿商业房产市场谁主沉浮？

(大中报泊然报道)在曼哈顿以西，Hell’s Kitchen以北地区，你现在仍然可以看得到列车驶入位于哈德逊河畔工业区的旧铁路站场，但是这种景象很快就会消失不见。

 

今年9月底，位于哈德逊河畔的新城中之城—— 哈德逊庭院（Hudson Yards）已经破土动工，该工程是纽约市政府重点打造的市政项目，同时也是全球最野心勃勃的地产项目之一。

 

由于纽约市可供开发土地供应不断减少，被冠以“新纽约市中心”的哈德逊庭院充分证明曼哈顿需要构思精妙的地产项目。此外，该工程亦显示出世界各国对美国商业房产市场的争夺越来越激烈，而加拿大在这场争夺战中已经占了十年上风。

 

但是，加拿大的优势地位如今正在不断下滑。目前，加国投资者正在对抗不断推高地产价格的外国资本浪潮，因为许多来自亚洲、中东和欧洲的机构投资者都在美国寻找引人注目的地产项目完成他们的投资组合，并且他们为了进入稳定的美国市场往往愿意接受较低的回报，而这显然会加重加国买家的压力。

 

纽约对全球资本一直极具吸引力，其一直是外资最想进入的大都市市场之一。而中国在花费数年时间在北美站稳脚跟后，正日渐赶超加拿大，有望在今年成为美国商业房产的最大外国买家。

 

有投资者指出，中国投资目前尚处于起步阶段，随着有越来越多中国保险公司和资产管理公司将目光转向房地产等其他替代资产，这种投资热潮还将继续升温。而随着全球资本涌入，美国的房产价格亦开始飙升。据穆迪投资者服务公司的全国地产综合指数和Real Capital Analytics公司提供的数据显示，美国商业房产的价格已经比经济危机前的高位飙升了逾20%。

 

与此同时，当地一些投资者开始对持续飙升的商业房产价格深感不满。而Ivanhoé Cambridge公司在几个月前亦刚刚向怀疑论者证实其估值是合理的，据一位知情人士称，该公司以近$12亿元的价格将旗下一栋建筑49%的股份出售给了一个与相关金融管理局有关联的投资集团。

 

随着市场竞争不断加剧，加国人士开始被迫改变他们对美国商业房产的投资方法。在继经济大衰退后的数年里向美国市场投入大量资金后，一些投资者表示现在应该减少购买新物业，并将手中所持物业出售给愿意出高价的买家。

 

永明金融商业地产部门策略与研究负责人Doug Poutasse表示，来自全球各地的资本都在纽约、波士顿、旧金山和西雅图寻找投资机会，对于这些地区来说，这是一个真正的挑战。

 

曼哈顿争夺战

在经济大衰退导致纽约金融业崩溃的同时，其商业房产市场的投资窗口也开始打开。

 

当时在经济大衰退中得以独善其身的加拿大退休基金以及其他大型投资者都在寻找机会进入美国市场，以期最终能够从美国经济复苏中获益。随着各国央行行长纷纷推出低利率政策以刺激全球经济增长，美国的房价在2008年和2009年出现暴跌。而低利率也使得私募基金、基建设施和房地产等替代资产变得更具吸引力。

 

2010年，美国的办公、零售和公寓物业开始升值。而对于加国投资者来说这显然是个大好机会，据Real Capital的数据显示，当年他们就将总值超过$40亿元的商业房产纳入囊中，而在此前一年加国投资者在美国只购买了$8.8亿元商业房产。

 

Real Capital的数据显示，自2010年以来，加国投资者在美国购买的商业房产总值不断增加，在去年已经高达$208亿美元。

 

而在投资者被问及美国商业房产最近价格上涨的主要推手是谁时，有许多人都会回答“安邦”。

 

总部位于北京的安邦保险集团（Anbang Insurance Group Co.）是在一些中国综合性大企业的资助下开始大举进军美国房地产市场。今年年初，安邦以$65亿美元的价格收购了黑石集团旗下的Strategic Hotels & Resorts Inc.公司。而在此之前，安邦刚刚以$19.5亿元收购了纽约地标性建筑华尔道夫酒店(Waldorf Astoria New York)，目前该酒店准备变身为公寓大厦。

 

宏利金融公司下属宏利房地产公司全球资产管理部门负责人威尔科克斯（Ted Willcocks）表示，中国投资者在美国大举收购巨资物业已经成为新常态，从绝对量来看，中国的投资金额已经开始超过加拿大，但是这些投资资金的来源难以追踪，此外，来自中国的一些保险公司以及其部分收购计划明显缺乏透明度。

 

中国投资不断增加充分显示出随着中国经济增长放缓，股市下跌以及本地投资者纷纷开始寻找海外投资机会，有越来越多中国投资者将目光转向了美国的商业物业。