省府将出台什么措施解决多伦多眩晕房价？

 

 

 

据《环球邮报》报道，在联邦财政预算案公布前两天，安省财政厅长索萨（Charles Sousa）将安省政府最烫手的山芋之一扔给了联邦政府。

 

面对多伦多地区的失控房价所引发的众怒，索萨在3月20日表示，他已经致信联邦财政厅长摩尔诺（Bill Morneau），呼吁其提高投资者在出售非主要居所房屋时必需缴纳的资本利得税，并称此举将会有效遏制多伦多房市中的投机行为。

 

但是，摩尔诺在3月22日公布的联邦财政预算案中回避了安省政府的提议，只是宣布将会对加拿大统计局增加拨款以搜集更多有关房市动态的数据，并没有推出旨在遏制房价上涨的举措。

 

由于安省政府将在4月公布财政预算案，并且房价问题已经成为多伦多地区最热门的话题之一，因此现在将由索萨决定是否采取措施解决多伦多高到令人眩晕的房价问题。

 

尽管索萨并未说服联邦政府提高资本利得税，但一些专家认为安省政府仍可选择许多适合自己的政策措施以遏制多伦多房市中的投机行为，包括在大多伦多地区开征国外买家税，对炒房者实施倒房税或对外国业主征收物业附加税。

 

加拿大丰业银行首席经济家佩罗（Jean-Francois Perrault）表示，多伦多的房价已经升至令人眩晕的高度，他认为国内外投资者的投机需求已经成为导致国内需求强劲但供应严重不足的主要因素。

 

根据佩罗的估算，近15%的房价同比涨幅更契合当前的市场行情，但是自去年夏末以来，多伦多地区的实际房价涨幅已远远超过这个水平。在卑诗省从2016年8月开始对在温哥华以及附近21个社区购房的既非加国公民，又非加国永久居民的海外买家征收15%的物业转让税后，许多投资者都将目光转向了多伦多，并因此导致当地房价大幅上涨。统计数据显示，今年2月大多伦多地区的独立屋均价已经升至创纪录的$120万元，较去年同期上涨了32.5%。

 

随着多伦多房价涨至泡沫化水平，许多经济学家都警告称多伦多房市开始呈现泡沫迹象。

 

蒙特利尔银行首席经济学家波特（Doug Porter）称，低利率长期持续以及世界各地的流动资金都在寻求安全资产使得多伦多房市处于非同寻常，或许堪称史无前例的环境之中，因此当局也必须采取非同寻常的政策措施加以应对。

 

多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty Inc.总裁帕萨利斯（John Pasalis）认为安省政府应该在下一个财政预算案中推出多项改革举措，因为多市房价是由多重因素共同推高，因此当局需要通过多个解决方案解决相关问题。

 

帕萨利斯称，因为这不是一个容易解决的问题，他认为当局有必要采取大棒政策。

 

实施倒房税

佩罗赞成安省政府对在购买独立屋后在短时期内（比如两年内）又出售的买家实施倒房税。倒房税将会按照房屋售价的百分比征收，并会采取税率逐渐下降的分级税制，也就是说，投机者在购房六个月后倒房所需缴纳的税费要高于在购房一年或18个月后炒房的税费。但是，佩罗并未计算需要多高的税率才能有效遏制多伦多炽热房市中的投机行为。

 

佩罗认为相比国外买家税，倒房税能够更加有效地遏制房市投机行为，因为在多伦多的房屋交易中外国买家只占到一小部分。他同时表示，相关税收应该用于帮助低收入或首次购房者，或作为建房补贴。

 

Realosophy房地产公司的帕萨利斯亦强烈支持省府实施倒房税以遏制炒房行为，据帕萨利斯称，他碰到的许多房地产投资者都是国内买家，而不是外国投机客。

 

帕萨利斯称，人们通常都认为当局应该采取政策措施阻止独立屋投机行为，但实际上这并非明智之举，这只会导致整个市场陷入混乱，使得买家更加买不起当地的住房。

 

但是，帕萨利斯亦表示，倒房税应该只适用于非主要居所房屋，并且应该持续长达四年时间，因为在多伦多购房的许多投机客都会倾向于将房产持有几年再出手。

 

开征国外买家税

但是，蒙特利尔银行的波特却认为将倒房税作为起步措施可能会用力过猛。如果安省政府立即实施所有政策措施，可能力度会超出为当地房市降温所需的力度。

 

波特认为省府最好是一步一个脚印往前走，并保留一些更有力的备用方案。

 

波特称，安省政府首先应该效仿卑诗省实施国外买家税，此举似乎既能有效为房市降温，又可避免出现房价大幅下跌。

 

波特表示，他并不认为所有人都会认同国外买家税会立即解决大多伦多房市的所有弊病，但此举至少可令房市呈现一些降温。

 

禁止外国买家购买二手房

来自Realosophy房地产公司的帕萨利斯还希望省府采取类似澳大利亚的措施，禁止外国买家购买当地的二手房，除非他们打算一直在当地居住生活。否则这些外国买家只能获准购买新建房屋。

 

帕萨利斯称，此举不仅可以遏制二手房投机行为，确保当地买家不会被挤出市场，同时还可吸引更多外资建造新屋，从而令未来的房源供应量有所增加。

 

但是，来自丰业银行的佩罗并不认为类似澳大利亚的解决方案会对多伦多房市产生足够的影响，因为多伦多房市中的外国买家比例似乎低于澳大利亚最炙手可热的地区房市。

 

对外国业主征收累进物业税

西蒙菲沙大学公共政策学助理教授戈登（Josh Gordon）认为最适合安省的政策措施是对多伦多地区的外国业主征收年度物业附加税。

 

最近刚刚为多伦多的瑞尔森大学城市建设研究所(Ryerson City Building Institute)完成多伦多房市研究的戈登称，开征年度物业附加税也就是对不在加国工作或纳税但却拥有昂贵房产的人征收额外的物业税。

 

累进物业税将基于房屋的评估价值征收，并且只适用于房价超过某一价格门槛的房产。累进物业税的起征税率是房产价值的1%，房价越高所需缴纳的附加物业税费也就越高。

 

该项税费将适用于在上一年度未有在加国缴纳个人所得税的个人，这也意味着不仅外国买家需要缴纳该项税费，一些在海外工作和纳税的加拿大公民也适用于该项税制。但是，老年人以及其他一些群体将豁免于物业附加税。

 

此外，该项税制还需要各级政府共同确定业主的所得税纳税情况，以及房产所有权和房屋的评估价值。

 

解决供给短缺问题

代表安省房产经纪人的安省房地产协会（OREA）一直反对省府实施国外买家税，并呼吁省府通过采取措施增加多伦多地区的房屋库存量解决当地房市的供给短缺问题。

 

安省房地产协会的一名发言人称，由于该协会仍在为4月的省府财政预算案制定政策建议，因此他无法对具体建议进行详细说明。但是，安省房地产协会曾在3月初发表声明呼吁省府成立房市专家工作组，以制定旨在增加安省房源供应量的解决方案。

 

安省房地产协会还在声明中称，省府应该给予市府更多灵活性以确定它们想要鼓励开发的房屋类型，而不是优先考虑省府的高密度要求。该协会还称，决策者应该鼓励更具创新性的房市解决方案，比如兴建巷道住房或多户住宅等，同时还应该在最需要帮助的房屋开发用地上加大公交等基础设施投资，

 

无为而治

但是，Royal Lepage房地产公司首席执行官索普（Phil Soper）警告称，省府应该避免使用权宜之计解决复杂问题。

 

索普称，他既不赞成省府改革税制，也不支持当局对外国买家进行限购，因为这些举措会产生意想不到的后果，并有可能导致当地房市走向崩溃。

 

索普认为随着更多买家因为房价超出预期而继续驻足观望，房市将会自行修正并恢复正常的平衡状态。索普称，政府采取将会削弱消费者对房市的信心，而不是让房市自行调整的举措可能会导致当地房市出现惨烈的修正，而这是当局应该极力避免的情况。

 

索普称，虽然当前的房市并不健康，但并不需要大刀阔斧的干预，人们只需静待市场自我愈合即可。