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华社再现大批“高回报地产投资项目“受害者
120 investors victimized by syndicated mortgage investment fraud: CBC

 
编者按:将多名小散户投资者的资金汇集在一起为某房地产开发项目提供贷款的按揭投资受到许多华裔投资者的青睐。但是,Nancy Jin在《大中报》发表的《“高回报”的地产投资项目让他痛失投资》一文中表示,按揭贷款投资风险性极高,并亦成为投资骗局的温床。
Editor’s Note: Syndicated mortgage investments – which pool money from many small retail investors to fund a real estate project has attracted many investors from the Chinese community. However, syndicated mortgage investments carry high risks and are prone to investment frauds, as reported in Chinese News article by Nancy Jin – “He lost retirement savings in high risk world of mortgage investment”.

实际上,集资性按揭投资骗局的受害者远远不限于个别小散户投资者。CBC News惊爆有逾120名大多伦多华社成员指控遭遇集资按揭投资骗局,损失总数额高达近$900万元。更令人震惊的是,引他们上钩的骗徒竟是他们曾一度信任之人士。
But victims to the syndicated mortgage scams go far beyond an individual investor. CBC News has shockingly revealed that over 120 people from GTA Chinese community has allegedly lost nearly $9 million to a syndicated mortgage investment scam. More shockingly, the perpetrator of the scam was someone they trusted. 
 
 
据CBC报道,CBC News的调查发现,在大多伦多地区有逾120名华裔投资者被他们所信任的人士招揽投资集资按揭(syndicated mortgage),但他们的投资资金随后被放贷给另一名有前科的诈骗犯,这些上当受骗的投资者可能因此损失近$900万元。
 
Margaret Wong就是其中的投资者之一,她共投资了四个集资按揭项目,投资总额达到$20万元。据Wong称,现在所有投资资金都已化为乌有,她不得不出售房屋以清还信用额度贷款。
 
Wong表示:“我们的信任被人利用,这让我们再难以相信任何人。”
 
据Wong称,数年前她曾参加由注册按揭经纪Dominic Ha以及她的一个教友共同举办的投资讲座,当时Ha用幻灯片展示了一个投资回报率高达12%的诱人短期贷款项目。
 
实际上这个短期贷款项目是一个集资按揭投资项目的一部分,集资按揭就是借款人不是向银行贷款,而是通过多名私人借贷者筹集资金进行房地产投资。
 
在本案中,借款人是安省Fort Erie的开发商Black Bear Homes,其所投资的大部分项目都涉及位于Lake Erie的水晶海滩社区的独立屋或镇屋的翻新或兴建工程。
 
诈骗调查专家:“这就是明目张胆的诈骗”
特许诈骗案审查员Bill Vasiliou表示,正当合法的集资按揭项目有助于房地产开发,但有时候一些人也会利用集资按揭实施诈骗。
 
一般来说,集资按揭项目的投资者所提供的贷款金额都会少于物业所值金额,以便在出现问题时可以通过出售物业追回他们的投资。但是在Ha招揽的集资按揭投资项目中,投资者的投资金额却远远高于物业价值。
 
Vasiliou在看过投资合同后向CBC News表示:“这些投资者的投资金额高达$30万元,而他们所投资的物业价值仅为$7万元,保障在哪里?”
 
在审视过Black Bear公司的集资按揭合同和分类账簿,并了解投资者的经历后,Vasiliou直截了当地表示,在他看来“这就是明目张胆的诈骗。”
 
Vasiliou称,这些投资者被骗了,他们的投资合同歪曲事实,通过天花乱坠 的语言将他们骗上钩。
 
Black Bear公司拒绝了CBC News的采访要求,该公司代表Gary Fraser通过电邮表示,他对一名专家认定该公司的投资项目是诈骗表示质疑。
 
参与集资按揭项目的大部分投资者都是为了能够获取比银行更高的投资回报。Ha曾告诉Wong以及Kwanny Lam等投资者,集资按揭投资既安全又有保障,但实际上安省金融服务委员会(FSCO)一直认为集资按揭属于高风险投资项目。
 
投资了$5万元的Lam称,Ha说他们根本无需为此担心,他曾向她承诺百分百保证能让她拿回本金。
 
按揭经纪可获10%佣金
根据投资者签署的投资合同,Ha每经手一笔集资按揭,都可从中获得10%的资金作为“按揭投放、转介、管理及顾问的费用。”本案所涉的集资按揭金额为$30万元,这也意味着Ha可从中获得$3万元佣金。
 
按照监管机构FSCO有关宣传集资按揭的要求,按揭经纪必须确保集资按揭项目的投资者了解潜在风险,而只是签署投资合同并不足以充分证明客户已经完全了解相关投资项目及其风险。
 
Vasiliou并不认为Ha的做法符合这些标准。Vasiliou称,Ha应该清楚解释相关文件,并像所有理财顾问一样了解每个客户的风险承受能力。
 
Ha拒绝了CBC News的采访要求。Ha的律师随后发表声明称,Ha已经依照法律及按揭经纪的披露要求清楚告知每名投资者所有相关信息,此外,Ha也一直遵守有关私人按揭投资市场投资行为的严格法律规章制度。
 
CBC News获得的物业记录显示,这120多名投资者至今仍未收回投资本金。Lam原本应该在2014年9月就拿回本金,但直到现在她还在苦苦等待。
 
Alexander Wong称,由于每月都会收到投资回报的支票,因此他根本没有想过会有问题,直到后来这些支票被退回时,他们才发现有问题。
 
Alexander Wong与Ha已经是相识近30年的老朋友,他共投资了三个集资按揭项目,投资总额为$16万元。据Alexander Wong称,因为他很信任自己的朋友,因此在签署投资合同前根本就没有仔细阅读。但是在当初约定的贷款期到期,而他却没有收到利息回报后,他开始产生了怀疑。
 
CBC News采访的所有投资者在2016年2月之后均未再收到投资利息回报。
 
10年前13名受害人被骗$200万
在此之后,许多投资者才对Black Bear公司及其日常经营者Gary Fraser有了更多了解。
 
Margaret Wong称,Gary Fraser曾因类似的诈骗行为坐过牢,他不仅骗自己教会的牧师,还骗家人和其他教友。
 
据尼亚加拉警方证实,Fraser在2008年被判28项$5,000元以上诈骗罪罪成,并因此被判30个月监禁。相关骗案发生在2000年至2007年间,涉及13名受害人,涉案金额高达$200万元。
 
在参加2016年7月的一个投资者见面会之前,大多伦多地区的投资者中没有一个人知道 Fraser的过去,但他们表示,在是次会议上他们被告知Ha对此一清二楚。
 
Margaret Wong称,Ha知道Fraser的过去,但他却不想告诉任何投资者。
 
有些投资者在对集资按揭项目进行投资前曾与Fraser见面,据他们称,当时他曾带他们参观位于Niagara-on-the-Lake和水晶海滩的几个房地产开发项目。
 
CBC News的记者最近曾前往水晶海滩进行查看,发现其中一些投资项目只有少数房屋局部完工,而其他地块至今仍空空如也。据悉,有些部分完工的房屋已依据拍卖权被出售,如今已由另一个开发商收尾。
 
羊毛出在羊身上
此外,投资者也终于知道了他们的利息回报是从何而来。在要求Black Bear公司提供有关投资资金去向的记录后,部分投资者通过代表他们登记按揭的律师拿到一本有关他们投资的分类账簿。
 
CBC News获得的分类账簿显示,在投资资金存入相关账户的同一天,按揭经纪Ha及投资者律师的费用以及投资者的大部分投资本金便会从账户中转出。而剩余的资金则被用于支付投资者每月的利息回报,直至所有资金耗尽为止。
 
Vasiliou在看过分类账簿表示,实际上投资者拿到的利息回报是来自他们的本金,是羊毛出在羊身上。
 
Black Bear二次按揭
据这些投资者称,他们还震惊地发现在他们所投资的Black Bear公司的房地产开发项目中,大部分都是第二次按揭。
 
在CBC News获得的投资合同中,的确有条款允许Black Bear公司在进行集资按揭前申请“建设贷款”,但是投资者均表示他们在签署合同前对此一无所知。
 
相反,据Margaret Wong称,Ha曾明确告诉她他们所提供的贷款是首个贷款,因此他们的投资资金是受到律师保护的。
 
据CBC News获得的物业记录显示,由于Black Bear公司拖欠建设贷款,并因此被贷款机构依据拍卖权将相关物业出售,目前至少已经有六个投资项目全军覆没。
 
虽然这些投资者仍在期盼拿回本金,但Vasiliou表示他们的希望可能会落空,他们将无法拿回自己的投资资金。
 
在Margaret Wong投资的四个集资按揭项目中,已有一个依据拍卖权被出售。Alexander Wong称,Ha从未告诉任何投资者他们已从第一按揭债权人变成第二按揭债权人,如果他们早知道此事,他们可能根本不会再进行投资。
 
CBC News采访的所有投资者都已向警方及FSCO举报Black Bear Homes公司,Gary Fraser以及Dominic Ha。约克区警方亦证实他们正在调查这些集资按揭项目。
 

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