天赐（十五）

 

前几天，有朋友请我去给他们的客户做一次讲座，谈谈我对萨省农业投资的看法。我问他们对哪些具体问题感兴趣，他们很干脆的说：“炒农地和做投资移民”。我说，我已经给大家反复做过说明，我对炒农地不感兴趣。我们在萨省搞农产品种植、加工和贸易基地，种植是科研型的种植，主要是与科研机构合作，在实验室和试验田工作，不是一般种地，我们与农场主签有种植合同，通过他们建立我们的种植基地。我们不是农场主，我们也不炒农地。经过协商，我给他们讲农产品加工、贸易和投资移民问题。

这些年，加拿大农地投资好像是风生水起。但是，当事者才知道，90%以上的投资者亏损。只有极少数投机者获利。这些投机者使用的是中国炒房人的手段，欺骗的也大多数是华人。根据加拿大农业信贷（Farm Credit Canada）的 Farmland Values Report 报告显示，2015年之前，由于利率低和农业收入上涨，加拿大各地农田的平均价格上涨了10.1%，到2015年的平均价格上涨幅度明显下降。从报告数据中可以看出，在2012年和2013年，上涨幅度分别达19.5%和22.1%。也就是说，2011-2013年上涨幅度较大，2014年到顶，2015年回落，基本持平或下滑，2016年暴跌。

这是为什么呢？第一，两次全球性粮荒，造成国际农产品市场价格连年居高不下，加拿大草原地区农业连续多年丰收。萨省政府放松了对购买农地的管制，非本省居民和投资基金也可以购买萨省农地。加之，加拿大多年来实施的农业贷款低利率（有一段时间甚至是负利率），这就给农地投资带来了机遇。在2008年和2009年，由于西方国家大量使用粮食制造生物燃料，造成了两次全球性粮荒，导致粮价大幅上涨。在2010年初，来自苏格兰、乌克兰、中国、印度、韩国等国家的大量投资客涌入加拿大农地市场，购买成片的农耕地，造成购销两旺、价格暴涨的局面。农地走俏基本上是海外大量资金涌入的结果。到15年-16年，国际粮荒远去，农地价格自然恢复平静。

第二，针对我们华人来说，主要是个别不良的农地经纪人伙同中间商和投机者，以各种借口哄抬农地价格的结果。最直接的就是把加拿大的投资移民政策转化为他们炒农地挣钱的契机。在2010年9月，联邦出台了当时最新的移民政策，将以技术移民为主的政策转为以投资移民为主，并且上调了投资移民的资金门槛。加拿大的草原三省因资金门槛低、手续简单、政策宽松，吸引了大批移民的目光，尤其是萨省的省提名移民计划（SINP）以及曼尼托巴省的省提名移民计划（MPNP）极具吸引力。萨省有专门针对年轻农场主和农场主的省提名项目，分别只需要拥有$30万加币资产和3年以上农业工作经验，或者先行购买萨省农地，提供“资深农业经营者”证明，提前两年签署农地购买合同，并拥有$50万加币以上资产，便可申请移民。这相对于当时的联邦投资移民，交给政府$80万加币再加上$160万的资产证明要宽松许多。但是，这并不是造成农地走俏和价格上涨的真实原因，而仅仅只是少数人哄抬农地价格的借口。因为，这些年通过购买农地实现投资移民的人数微乎其微，可以忽略不计！大多数现在被深套其中的农地投资者，都是从温哥华、多伦多被忽悠过来的老移民。到15年-16年，水落石出，投资者惊呼上当之后，价格也就止涨回跌了。

第三，华人的农田情结源自对中国现阶段的土地公有制的反叛。华人最青睐的是加拿大的土地政策，所有权和使用权都归你。在异国他乡买一块地，过一把地主瘾，心里也蛮滋润的。前天，也有朋友说：坐拥一片农地，笑看天下风云。意思是有农地就不怕战争，不怕饥荒。这是被战争和饥饿折磨出来的记忆！这类人数极少极少，但属于刚需。

第四，中国人这些年普遍喜欢投机，大部分来萨省购买农地的人并非真想当洋农民，而是打算赌土地用途的变更增值和农地涨价牟利。许多华人在中国靠土地买卖发迹，于是也想在异乡复制这成功的经验。但是，在加拿大，农地变成商业、住宅或工业用地非常困难，可能性微乎其微，真正中奖的，只是极个别幸运儿。我不想啰嗦个中原因，武断的说一句：对于萨省农地变性，我们想都不用想！

当然，加拿大农地投资也不失为一个可以考虑的投资选择。这里有全世界最好的农地，而且从未遇到过极其旱涝的气候，并且在过去几年中一直在升值，所以投资风险很低。可是，我们一定要弄明白我们想干嘛？想怎么干？首先，土地投资的直接回报率（即出租回报率）大約在1-2%/年之间，只能补平货币通胀率。所以，如果你希望靠炒地捞一笔，就切忌盲目跟风抢购，出手前应格外慎重。土地的持有成本实际上是很高的，转手也并不容易。其次，如果你真的有意投资农业经营，那么要学习的知识很多，应该有充分的准备。萨省农业与中国农业完全不同，完全是两个概念。并且，你一定要确信你是真正的喜欢务农，一定要耐得住草原上的寂寞。

但是，我们如果有能力亲手耕作，从农地耕种中获得的利润确实是非常可观的，也是非常可靠的，想达到加拿大中高等家庭收入水平，应该说并不难。加拿大的农民非常富裕！本人常常跃跃欲试，可惜，实在是廉颇老矣。