多伦多M City公寓大厦 背后的不良销售伎俩（上）
Inside the world of M City sales: The Globe
来源: 大中报 侯东南
编者按：在多伦多房市高烧不退之际，密西沙加的一个大型公寓开发项目一上市便吸引了大量购房者。但是随着需求高涨，大多数踌躇满志的购房者都被挤出房市，只有少数特殊买家可优先购得令人垂涎的M City公寓单位。《环球邮报》一文对举足轻重的公寓营销领域进行了深度揭秘，其调查显示，有悖职业道德的优先销售伎俩已在该行业屡见不鲜。
Editor’s Note:As housing market in Toronto hits a fever pitch, a flood of buying requests have poured in as a mega condo development in Mississauga was launched into the market. But amid a massive demand, most aspiring buyers were squeezed out of the market whereas a selected few were guaranteed a front-of-the-line access to the much-coveted M City units. The Globe story takes an inside look at a high-stake world of condo sales, where an unethical preferential sales practice has become a norm.
《环球邮报》一文称，位于安省密西沙加市区的M City公寓大厦开发项目高达60层，共拥有10栋建筑物，建成后将配有屋顶溜冰场，海水泳池和公共公园。由于许多买家对该公寓大厦兴趣浓厚，近2,500名房产经纪在一个寒冷的春晨在外排队等候了几个小时，只为能够拿到该公寓大厦的楼层平面图和价格。
在当天晚些时候，当M City公寓大厦的第一栋塔楼开盘时，许多房产经纪立即召集大批等候已久的客户到办公室会议室、酒店宴会厅、社区中心以及其他一些地方进行登记。
在多伦多房市需求高涨之际，能够在一个大型公寓开发项目中占有一席之地对于购房者来说显然是一个难得的机会。而对于房产经纪来说，炙手可热的M City公寓大厦也意味着会有许多公寓单位被抢购一空，而他们也将有机会赚取大笔佣金。
但是，大多数买家却未能如愿以偿。在短短三天内，开发商就已经收到8,000个购房申请，而第一批上市的公寓单位只有547个，这意味着平均每个公寓单位有近15名购房者在抢购。
尽管事先已经进行了大量营销活动，并且买家需求强烈，但一些内部房产经纪仍可享受M City公寓大厦单位的优先分配权，这种悄然进行的选择程序目前已经成为大多伦多地区高风险的新建公寓大厦营销领域中的惯例做法。
《环邮》在就此进行调查，包括对数十名房产经纪、代理和购房者进行采访后，发现一个许多消费者乃至一些房产经纪都不清楚的不透明的分层营销制度，而这可能意味着一个炙手可热的公寓开发项目的公寓单位最低价格存在差异，或是一些买家可能会因此被挤出房价已高不可攀的多伦多房市。
由于开发商或房产经纪无需公开优先销售关系，并且相关广告允许房产经纪使用诸如“白金”或“VIP”等含糊的术语对自己进行宣传，因此公寓买家无法确切知晓自己所雇佣的房产经纪是否有优先分配权。
虽然排外的内部认购行为并不违法，但一些房产经纪和观察家表示，在买家需求高涨之际，这种做法无疑会引发有关行业道德标准的质疑。许多房产经纪指出，作为多市最炙手可热的新公寓开发项目之一，M City公寓大厦的早期销售显然缺乏透明度，并因此导致许多购房者失意而归，房产经纪名誉受损，双方关系变得十分紧张。
《环邮》揭露的优先选购做法以及相关的可疑广告已经引起安省房产经纪自律组织“安省地产协会”的关注，该协会副注册官库西(Kelvin Kucey)称，目前盛行的这种做法非常“令人不安”。
库西表示，这种优先销售伎俩令人反感，但在现阶段却并不违法，许多人因此产生如果没有找对房产房产经纪就会错失某个公寓单位的购买机会的想法，令安省地产协会深感担忧。
M City公寓大厦的开发商Rogers Real Estate Development Limited and Urban Capital公司，以及受雇营销该楼盘的Baker Real Estate公司都拒绝了采访要求，但他们通过自己的公共公司发表书面声明称：“按照行业惯例，一些有着良好的交易业绩记录的房产经纪的确可以从代理经纪人或开发商那里获得优选分配权。”
分层发行模式盛行
在多伦多刚刚兴起公寓热潮时，大部分开发商都是将库存公寓直接销售给个人购房者，为了确保自己抢购到心仪的公寓单位，有些购房者在开盘前甚至会在人行道上一连露营数天。但后来开发商却发现这样做效率很低，因为消费者在购房过程中饱受折磨，楼盘也需要花费很长时间才能销售出去，从而导致开发商无法及时获得开工所需的融资。
据业内人士称，现在许多开发商都将公寓预售外包给专业的房地产销售和营销公司，而这些公司会基于过往的销售业绩和个人关系网让一些拥有庞大买家网络的房产经纪享受优先分配权，而这些经纪的许多买家客户都是投资者。通过这个晦暗的营销系统，开发商往往在买家热情和兴趣最为高涨的开盘初期就能迅速售出大量公寓单位，并且这些购房交易都是经由诸如当地领先的预售和营销公司Baker Real Estate等少数行业领头羊完成。
目前，新公寓开发项目的营销通常都会采用分层发行模式，房价会逐层上涨，有时候随着库存量减少房价会更为频繁地上调。按照分层发行模式，开发商首先会向“朋友和家人”提供公寓单位，之后建筑商及其销售代表会私下先向所谓的“白金”房产经纪分配公寓单位以出售给他们的客户，然后才会轮到“VIP”房产经纪以及其他普通的房产经纪。这也就是为什么有些公寓开发项目在进入最后销售阶段，也就是向没有雇佣房产经纪的购房者开放销售之前实际上就已经销售一空的原因。
对于内部房产经纪来说，分层发行模式为他们提供了优先订购库存公寓的途径，他们因此常常可以迅速出售这些公寓单位，轻松赚取佣金。
M City公寓大厦首栋塔楼约有两层公寓单位全都分配给了房产经纪卡普尔（Aman Kapoor）所在的公司，据他称，房产经纪必须出去推销每个开发项目，而不仅仅只是需求强烈的公寓项目，只有业绩一直良好才能获得优先权。
M City公寓大厦的开发商和销售代表公司则发表声明称，这种做法“符合行业规范”，在他们赋予一些房产经纪优先分配权时并未涉及推介费等特殊考虑因素。
但是，批评人士认为分层发行模式有悖职业道德，并称房产经纪已经成为这一内部营销领域的一部分，这亦导致他们一心只想寻求继续获得优先分配权，而不是全心全意为客户服务。
一直发表行业博文的多伦多房产经纪弗莱明（David Fleming）称，在他看来，那些专门代理楼花交易的房产经纪都是通过以开发商的最大利益行事，并向开发商证明他们完全可以将买家的利益抛诸脑后，才能得享优先分配权。
《环邮》在调查过程中采访了许多房产经纪，虽然他们对业内的不良销售伎俩有所不满，但却因为担心自己公开谈论这些业内惯例做法会导致自己的业务和未来发展受到负面影响，而不愿公开自己的身份。
有几位受访的房产经纪对内部房产经纪所享的优先权的程度提出质疑，因为Baker Real Estate公司直到3月22日的销售发布会才向所有房产经纪公开M City公寓大厦的最终楼层平面图，但有些经纪在两周多前就已经在网上发出M City公寓大厦的楼层平面草图。
甚至连M City公寓大厦的一些买家也认为优先销售的做法不公平，并呼吁省府和房地产行业进行改革。
在M City公寓大厦的第一座塔楼购买了一个公寓单位的38岁银行业顾问Anand Doddaiah称，这种做法并不透明，作为一名最终用户，他并不介意多花一点钱，也不介意输给竞争对手，但整个销售过程应该透明化，这样他才能知道这些公寓单位是被哪些买家纳入囊中，这样才够公平，因此政府应该就此采取一些行动，以免大多数最终用户更添失意。
M City公寓大厦所处的地块目前仍是一片荒芜，在其周围环绕着几栋公寓塔楼和办公大楼。在1960年代，已故电信大亨罗渣士(Ted Rogers)买下了这块曾是农田的地块以安放无线电发射机。在近60年后，罗渣士的儿子爱德华（Edward）以及当地的一些政客、规划人员和开发商在去年九月的一个早晨共同宣布了具有里程碑意义的M City公寓大厦开发项目。虽然这是罗渣士家族首次涉足房地产开发行业，但在耗资$15亿元，占地15英亩，共有10栋塔楼的M City公寓大厦建成后，他们将会拥有密西沙加最高的建筑物。(待续)
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