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多伦多地产秋天将呈新潮
Changing market conditions leave realtors scrambling for new tactics

 
 
编者按:随着房市买家和卖家进入对峙状态,多伦多房市亦呈现僵局。市场行情之变化令许多房产经纪为满足客户需求而刻求新招,并在房屋库存量高需求量低的之地区消除竞标战。但是,随着一批房产主准备秋季再度入市,地产经纪已磨拳擦掌,等待市场新高潮的到来。
Editor’s Note: Toronto’s housing markets are in limbo as buyers and sellers are stuck in a summer standoff. Amid changing market conditions, agents scramble for new tactics to serve their clients’ needs, removing bidding wars in areas with high inventory and low demand.  But a wave of homeowners poised to re-entering the market in the fall keeps many agents on their toes.  
 
据《环球邮报》报道,多伦多地区房市的所有房产经纪都在转换策略,以应对在某些情况下似乎倾向于买家,而在其他时候仍有利于卖家的市场。
 
房产经纪陷入僵局
一些房产经纪目前正陷入传统的僵局:买家因为担心房价下跌而踌躇不愿入市,而卖家仍固执地拒绝降价。
 
Bosley房地产公司的房产经纪莫里森(Davelle Morrison)一直在密切关注多伦多市中心一栋以$190万元叫价挂牌上市的复式住宅。这栋房屋的业主在今年初春以$200万元的价格将其买下,当时他们手中另一套面积更大的独立屋尚未出手。
 
莫里森称,相关业主让其房产经纪将两栋住宅一起挂牌上市,看看哪一栋房屋能够先成交。但是,到目前为止业主似乎仍无意考虑低于叫价的报价。
 
莫里森称,卖家正身处困境,他们仍想卖出个好价钱,但却难以如愿。
 
与此同时,购房者也在犹豫不决,尤其是当他们看到一栋房屋上市后迟迟无人问津时,因为他们不想购买其他人都不愿买的房屋。莫里森认为有时候买家已有太多选择。
 
此外,莫里斯最近在将自己的投资房产挂牌招租时,也发现房屋租赁需求异常旺盛。在她将位于Leslieville的一居室公寓单位挂牌后,短短48小时内就收到七个报价。许多前来看房的人告诉莫里斯,他们不得不搬家是因为他们目前所租住公寓的房东要卖房。
 
莫里斯称,目前公寓单位的销售热度已经超过独立屋,这其中部分原因是因为独立屋和半独立屋的价格已经高到令许多买家难以企及。
 
统计数据显示,在今年7月的头两个星期里,大多伦多地区的房屋销售量较去年同期下降39%。其中独立屋销售量同比跌幅最大,达到45%;公寓销售量同比跌幅最小,为35%。
 
多伦多地产局上周公布的数据显示,今年第二季度大多伦多地区的公寓销售量较去年同期下降8%。与此同时,今年第二季度大多伦多地区的新上市公寓量比去年同期微升了0.7%。供需相对紧张促使大多伦多地区的公寓均价在今年第二季度末升至$532,032元,而去年同期当地的公寓均价为$415,454元。
 
多伦多地产局市场分析总监梅塞(Jason Mercer)表示,最近有关潜在买家的调查显示公寓单位在明年将会继续受到欢迎,因为许多想要居住在多伦多市但又买不起高价房的家庭,尤其是首次购房者都将注意力转向了较为便宜的房屋。
 
适时转变策略
Harvey Kalles房地产公司的房产经纪Andre Kutyan表示,房产经纪必须依据不同社区和房屋或公寓的类型适时转变策略。通过设置吸人眼球的叫价和报价截止日期,Kutyan在多伦多北部一些社区代理的房屋仍然引发了竞标战。
 
Kutyan称,他必须设置非常吸引人的叫价,他承认这种做法会令一些买家感到灰心,但这样做却能有效避免房市上市后无人问津。
 
上周,Kutyan代理的一栋位于170 Castlefield Ave的半独立屋就吸引了很多买家的注意。这栋装修一新的三居室住宅位于非常吃香的Allenby Junior Public School学区内,在以$89.5万元的叫价挂牌上市后,随即便在开放看房日吸引了135组看房者,同时还有117组预约看房者。
 
在报价截止日当晚,共有14名竞标者出价,最终这栋半独立屋以$1,391,018元的价格成交。
 
莫里斯称,有些买家正在竭力避免竞争,而报价截止日也令一些人感到非常沮丧。
 
目前,莫里斯的客户已经看过位于Castlefield的待售屋并有意参与竞争。但是,莫里斯在看过同一社区类似房屋的出售情况后,建议她的客户不要参与竞标,除非他们愿意报出远高于叫价的价格。
 
莫里斯称,作为买方经纪人,有时候就不应该让自己的客户参与报价,因为她发现这栋房屋已经吸引很多人的注意,不少房产经纪都在社交媒体上提及这栋房屋。
 
房产经纪通常都会建议客户查看登记的报价数量,以衡量一栋房屋的火热程度。而每增加一个竞争者,竞标者通常都会进一步提高自己的报价,但这种做法最终会推高整个房市价格。
 
Kutyan称,目前他设定的叫价通常都会比预期价格低30%至40%,而在春季房市旺季时,他所设定的叫价往往只会比他估计的市场价格低5%至10%。
 
本月初,Kutyan代理的一栋位于64 Felbrigg Ave.的四居室房屋以$119.5万元的价格挂牌上市,最终,这栋地处多伦多板球滑冰和冰壶俱乐部(Toronto Cricket Skating and Curling Club) 邻近地区的乔治亚风格的红砖屋吸引了200多个买家的关注,以$1,872,017元的价格成交,高出叫价$677,017元。
 
同一天,Kutyan还以同样的叫价将位于167 Armour Blvd.的另一栋四居室房屋挂牌上市,这栋地处邻近venue Road的Armour Heights地区的房屋最终吸引了四个报价,以$182万元的价格成交,高出叫价$62.5万元。
 
Kutyan认为他的策略能够取得成功的原因之一,是因为潜在买家被许多潜在竞争者包围,从而进一步提高报价。
 
Kutyan指出,与位于401公路以北Armour Heights地区的那栋房屋相比,位于401公路以南多伦多板球滑冰和冰壶俱乐部邻近地区的那栋房屋在MLS(多重上市服务系统)网站上的点击量和看房人数都要多出一倍。
 
Kutyan称,虽然后者的成交价超过了卖家的预期,但最有趣的是能够从这两栋上市房屋间看到市场截然不同的反应。
 
但Kutyan同时亦称,相比之下,在今年第一季度实施这种策略更加可靠,当时买家似乎更加疯狂,但高需求仍然集中在Lytton Park, Allenby, Bedford Park和Lawrence Park等深受买家青睐的地区,目前这些地区吸引的买家数量已经超过挂牌房屋数量。
 
Kutyan指出,位于Armour Blvd的房屋地处Lansing-Westgate地区,当地的待售房屋库存量已经远远超过房屋销售量。Kutyan在查看相关数据后发现,最近该地区有28栋房屋挂牌上市,其中只有两栋是在30天内成交;而在邻近Yonge街和Eglinton街的地区,最近有97套活跃房源,其中有42栋房屋是在30天内售出。
 
按照这个速度,Lansing-Westgate地区的现有待售房屋库存需要14个月才能消化,而邻近Yonge街和Eglinton街地区的待售房屋库存只需2.3个月就能全部消化掉。Kutyan称,消化速度完全取决于房屋库存量和地段。
 
Kutyan补充道,401公路以南的传统家庭社区不像Willowdale等社区拥有大量投机买家,目前当地许多老平房都被夷为平地,换成了面积更大的新屋。
 
Kutyan称,有些卖家并不愿承认房价已经开始走软,如果他们太不切现实,他会劝他们尽快将房屋上市而不是坐等房屋掉价。
 
莫里斯最近代理的大部分房屋在挂牌上市时都没有设置报价日,她认为许多潜在购房者已经被之前的竞标战磨光了耐心,所以她鼓励业主随时接受报价。
 
由于许多在春季未能将房屋出手的业主会在劳动节后再次将房屋挂牌上市,莫里斯预期多伦多地区今秋的房屋上市量将会有所增加。与此同时,那些担心夏季房市低迷的业主也会一直等到九月或更迟才会将房屋挂牌。
 
莫里斯称,当买家有太多选择时,他们往往难以抉择,因此她鼓励想要售房的客户在市场出现太多竞争前将房屋挂牌上市。
 
不过,莫里斯也知道不少想要将房屋卖个好价钱的卖家都想等到暑假结束再行动,但她认为这是一个巨大的错误,而这些卖家在秋季将房屋挂牌上市后很快就会意识到这一点。
 
 

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