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安省控制房租政策导致严重租房短缺
Rent control policy creates shortage of rental supply in the province: study

 
 
编者按:韦恩省长在今年4月宣布一系列房市新政,从而将省内包括在1991年11月以前所建房屋在内的所有出租房都纳入租金管制范围。但是,旨在改善租房可负担性的新政似乎事与愿违。一项最新研究显示,省府扩大租金管制范围抑制了出租房供应,不仅导致新建出租公寓减少,亦促使更多原计划兴建的出租公寓单位改建为共管公寓,从而使得安省的租户群体面临资源极度短缺的租房市场。
Editor’s Notes: Premier Wynne announced a housing package in April extending rent control policy to all rental units in the province – including those built before Nov.1991. However, the policy, which intended to improve rental affordability, seems to have backfired. According to a new study, rental control expansion has chocked rental supply -- with less new apartment built and more planned rental units converted to condominiums, leaving a renting demographic in the province to face a tighter market.
 
 
据《环球邮报》报道,一份最新研究报告警告称,自从韦恩省长领导的自由党省府在今春扩大租金管制范围以来,大多伦多地区已有1,000多个原计划兴建的出租公寓单位被改建为共管公寓,该地区的出租房供应危机将会因此进一步加剧。
 
该份在9月25日公布的报告指出,除非安省政府制定政策鼓励开发商在未来十年平均每年在安省兴建至少6,250个新公寓单位,否则安省本来就已经很低的出租房空置率还会进一步下降。
 
负责撰写该研究报告的安省租赁房屋供应商联合会(Federation of Rental-Housing Providers of Ontario)主席Jim Murphy称,安省需要更多出租房,而政府却出台此类具有威慑性的政策,因此情况只会变得更糟。
 
该报告也是首次通过追踪被改建成共管公寓的出租公寓项目衡量省府扩大租金管制范围的举措带来的影响。正在积极备战明年省选的韦恩在今年4月出台了一系列房市新政,其中包括将省内所有出租公寓单位都纳入租金管制范围,以改善租房可负担性。在此之前,安省只有1991年11月之前建造的房屋才会受到租金管制。
 
虽然安省出台的房市新政深受租户欢迎,但是由于多伦多的租房市场因此变得更加紧张,有些租户的房屋租金已经大幅增加,许多经济学家因此警告称,扩大租金管制范围将会导致开发商减少新出租公寓的建设,从而会使得出租房供应短缺更趋严重。按照省府出台的新房租管制政策,所有私人公寓每年的租金上涨幅度将依据通胀率而定,上限为2.5%。
 
RioCan Real Estate Investment Trust公司的投资和住宅项目副总裁Jonathan Gitlin称,安省政府出台的新政压制了租金增长前景,并促使该公司和Allied Properties Real Estate Investment Trust将位于多伦多King Street West的Kingly 开发项目中的133个原计划兴建的出租公寓单位改建为共管公寓。
 
Gitlin一封电邮中称,安省政府出台的新法促使该公司重新审视在大多伦多地区的出租公寓项目,因为新法将会限制出租公寓的租金增长,并且通货膨胀将有可能导致房主面临出租业务成本上升的风险。
 
安省租赁房屋供应商联合会在对其成员进行调查后发现,在安省政府出台房市新政后,大多伦多地区28,000个原计划兴建的出租公寓单位中有近20,000个单位正在接受重新审视。为此,一直在关注出租公寓项目的改建或取消情况的安省租赁房屋供应商联合会也在9月25日发起一项运动,以呼吁省府对租金管制法规进行重新修订。
 
房地产咨询公司Urbanation提供给安省租赁房屋供应商联合会的数据显示,在安省政府宣布房市新政后,今年第二季度大多伦多地区提议的出租公寓建设数量继续上升,但是增速比前一段时期大幅放缓,在今年4月至6月间当地的规划出租公寓库存量只增加了1,719个单位,不及今年第一季度的2,453个单位,更是远远低于2016年第二季度的5,645个单位。
 
Urbanation公司高级副总裁Shaun Hildebrand称,在这些数据中并不包括四个开发项目中原计划兴建出租公寓,但却已经改建为共管公寓的逾1,000个公寓单位,并且该公司早期保守的估计数据可能很快就会翻倍。
 
根据该报告的预测,即便提议的出租公寓项目都如期开工,安省的出租公寓需求量仍会远远超过供应量。报告建议安省在未来10年至少兴建62,500个新出租公寓单位,也就是平均每年兴建6,250个新出租公寓单位,才能将安省的出租房空置率提高到2.5%至3%。目前安省的大部分租房需求都集中在大多伦多地区,去年安省的出租房空置率为2.1%,而多伦多的出租房空置率仅为1.3%。
 
该报告指出,房价居高不下,政府收紧房贷政策以及利率提升都是导致出租房供不应求的主要原因,此外,来自新移民、千禧一代和婴儿潮一代的强劲租房需求也造成租房市场更趋紧张。
 
目前,安省的大部分出租房供应增长都是来自于投资者出租公寓形成的所谓二级市场,但是,这种出租公寓的供应并不稳定,因为投资者随时都有可能将它们出手。此外,报告亦指出,由于租金管制范围扩大限制了公寓租金增长,这些投资者可能不会再长期持有公寓。
 
报告同时还警告称,在安省现有的出租公寓建筑中有85%房龄已经超过35年,将需要更多的投资才能得以维持。
 
 

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