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渥京推出新房贷政策限制贷款额
Ottawa proposed new mortgage rules depress economic growth: report

 
 
编者按:加国银行业监管机构推出新房贷政策,要求首付超过房价20%的借贷者亦接受更严格的压力测试。在加国房市尚未能完全吸收政府去年所实施的多项新规之际,该项新策必定给房市造成震荡。一项研究发现,新房贷政策可能会减缓贷款增速,从而对整体经济造成负面影响。
Summary: Canada's banking regulator has proposed a new mortgage rule, setting higher stress-test hurdle for mortgage borrowers who make down payments of more than 20 per cent of home value. The proposed change has come at a time when the market is absorbing the impact of several new regulations introduced by the government in the last year. A research has found that the new mortgage rules could slow the pace of lending and negatively impact the overall economy. 
 
据《环球邮报》报道,加国银行业监管机构金融机构监管署(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)本周二(10月17日)公布经过修订的房贷审核最终指引,其中要求首付超过房价20%不需要房贷保险的买家亦必须接受“压力测试”,以证明自己有能力承受比谈判利率高出200个基点(2个百分点)的利率。
 
渥京进一步收紧房贷审核
在OSFI于今年7月提出对首付超过房价20%的买家实行压力测试的草案建议后,一些房地产开发商和贷款机构纷纷表示反对,因为他们认为此举会鼓励借贷人选择利率通常都较低的短期房贷,以便能够更加容易地通过压力测试。批评人士称,由于短期房贷续约更加频繁,从而会使得借贷人更容易受到利率上升的影响,因此会导致他们陷入更加危险的境地。
 
在周二公布的最终指引中,OSFI在其草案建议上添加了一个附加条件,称首付超过房价20%的买家必须证明自己在贷款利率上调至加拿大央行的牌告五年期房贷利率水平,或比合同利率高出2个百分点时仍有偿贷能力。这意味着寻求短期房贷的借贷者亦必须接受更为严格的压力测试,从而使得选择短期房贷变得毫无优势可言。
 
OSFI主管鲁丁(Jeremy Rudin)在周二上午举行的电话会议上称,草案建议可能会促使一些想要争取最大限度贷款的买家去寻求最低利率的房贷,而这很可能就是最短期的房贷。OSFI不希望新规成为激励借贷者缩短房贷期限的人为因素。
 
鲁丁称,OSFI之所以进行房贷政策改革,是因为面对家庭负债水平居高不下,利率持续提升以及一些大城市的房价不断飙升等风险因素,进一步收紧房贷审核至关重要。
 
新的房贷政策将于2018年1月1日生效。OSFI称自从今年7月公布其草案建议后,该署已经收到200多份意见书。
 
行业利益相关者亦对OSFI的草案建议表示担忧,称相关建议会令借贷者陷入风险。代表住房建筑商、房产经纪和信用社的团体也都表示草案建议令他们感到担心,其中一些团体警告称,手头资金并不宽裕的购房者可能会因此被挤出市场,或是被迫接受对他们不太有利的贷款条件。
 
但是,预期可将房贷新政的影响最小化的加国大银行的领导者却普遍支持OSFI的新指引。加拿大皇家银行首席执行官麦凯(Dave McKay)在本周一表示,进一步抑制房价快速增长以确保加国的长期发展动力和竞争力,完全符合皇家银行的利益。
 
批评人士曾呼吁OSFI推迟指引修订,称政府在过去一年已经实施太多房市新政,行业需要时间消化新政带来的影响。
 
新政可能拉低加国GDP
投资研究公司Veritas Investment Research的一份分析报告估计,进一步收紧房贷压力测试规则可能会导致加国新增房贷额的增长年率从当前的5.7%降至4%,而这种下降可能会显著拉低加国GDP的增长,因为加国人士的新屋购置开支会因此减少。
 
Veritas公司总结称,鉴于房贷和整体经济之间的联系,该公司认为监管机构认为这些改革措施不会对加国的房地产市场以及其经济造成直接的抑制影响是荒谬可笑的。
 
OSFI之所以提出要求首付超过房价20%不需要房贷保险的买家亦必须接受压力测试,以证明自己有能力承受比合同利率高出2个百分点的利率的建议,是为了遏制高风险借贷行为。
 
鲁丁最近曾表示,OSFI将在本月晚些时候公布房贷审核最终指引,因为OSFI不想等到高负债和高风险借贷行为导致房贷违约率上升时再行动。
 
Veritas公司首席执行官Anthony Scilipoti称,进一步收紧房贷审核规则将会带来巨大影响,因为从某种程度上说,新政会降至所有人的借贷能力,无论个人收入是高还是低,购买力都会因此受到影响。
 
Veritas公司的报告指出,在新政实施后,加国人士每年的购房以及相关开支可能会下降10%到20%。鉴于住房购置以及相关交易的开支占加国GDP的7.5%以上,Veritas公司预计相关开支下降可能会导致加国GDP年值降低0.8%至1.6%。
 
Veritas公司的报告估计,在新规实施后,家庭年收入达到$8万元,首付为房价20%并寻求最大限度贷款的借贷者能够负担得起的最高房价将会下降19%。
 
Veritas公司在对有关受新政影响最大的买家比例的不同预测结果进行分析后称,如果只有10%的潜在借贷者出现购买能力下降19%,那只会对加国的新增房贷造成很小的影响,但是如果新政会对20%的潜在借贷者产生严重影响,那么新增房贷可能就会出现大幅下降。
 
加国一些大银行均表示,他们认为OSFI的房贷新政并不会对他们的贷款业务产生重大影响。比如加拿大帝国商业银行的一名官员在今年8月就曾称,该行目前的贷款申请中有90%符合OSFI的新规。加拿大皇家银行的官员亦称,在该行的贷款申请中也有多达90%已经通过利率压力测试。
 
但是,Veritas公司称银行所受的影响可能会超出他们的预期。Veritas公司的报告称,加拿大央行发布的加国六大银行数据显示,由于贷款收入比较高,有27%寻求无保险房贷的借贷者无力通过新的压力测试,相关数据表明加国银行可能低估了新政将会带来的影响。
 
Veritas公司还称,无保险房贷占比快速上升会令银行面临风险,政府去年推出的类似保险房贷新规所带来的影响就超出了许多人的预期,而现在提出的无保险房贷新规也有可能呈现类似的趋势。
 

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