内容

《环邮》报道揭露倒卖公寓楼花内幕
Inside the condo flipping world: The Globe

 
 
导读:售楼合同中的转让条款为那些在公寓项目完工前出现生活变故的买家提供了方便。但是,该条款亦给从事获利丰厚的公寓楼花倒卖交易的投机者提供了可乘之机,而倒卖楼花之交易让加国两个最热地区房市的公寓价格不断上升,也令当地居民陷入住房负担能力危机。虽然法律规定需为炒房获利纳税,但一些公寓楼花炒卖者,尤其是海外投资者往往会利用现行税法之漏洞而逃税。在对房地产领域之日渐盛行的逃税行动实施严打之际,加拿大税务局已经瞄准公寓倒房行为,强制要求开发商追踪并披露有关公寓楼花炒卖者的信息,但此举却在房地产开发商行业内引发了争议。《环球邮报》一文揭露了日益成为当局关注焦点的倒卖公寓楼花交易的内幕。
Summary: Assignment clause in a condo sale contract provides flexibility for buyers in dealing with life circumstances changes before the condo project completes. But it also gives rise to speculators’ lucrative condo flipping practices that are deemed culprit for soaring condo prices and the affordability crisis in Canada’s two hottest housing markets. While flipping profits are taxable under the law, condo flippers – especially offshore investors have evaded taxes using loopholes in the current tax rules. In an effort to crack down on the widespread tax evasions, CRA begins to hunt condo flippers, requesting developers to reveal detailed presale information – a move that sparks controversy in the real estate development industry. The Globe article takes an inside look at the condo flipping world that is increasingly put under authorities’ radar. 
 
 
加国最炙手可热的两个地区房市的公寓开发商每天都会通过互联网追寻一帮独特的竞争对手——那些未经许可就想要倒卖公寓楼花的客户。
 
据多伦多和温哥华的一些建筑商称,他们的员工一直在防范未经授权的广告或公寓楼花倒卖行为,以确保买家都能严格遵照公寓销售合同的条款行事。
 
温哥华房地产开发公司Reliance Properties的总裁兼首席执行官Jon Stovell表示,开开发商并不希望和自己刚刚售出的房产品竞争。
 
对于许多购房者来说,公寓销售合同中的转让条款为他们提供了很大灵活性,如果他们在购买公寓楼花直至公寓项目完工的数年间遭遇了生活变故,就可以通过“纸面炒房”(paper flipping)将公寓楼花脱手。但是,由于许多投机者看好房价上涨,纸面炒房亦日渐成为获利丰厚的投资项目。可对于开发商来说,“纸面炒房”行为却常常令他们深感头疼,但与此同时也有许多人认为有必要允许这种行为以促进竞争。
 
但是和二手房市场不同的是,公寓楼花销售和纸面炒房行为都是不受管制的行业行为,当局既未要求进行公开登记以追踪公寓楼花炒卖交易,也没有任何法规要求开发商向政府部门报告公寓楼花炒卖交易。由于开发商必需先预售大部分公寓单位才能获得融资以开始建设,因此开发商在项目初期为了刺激销售通常都会以最低的价格销售公寓楼花。
 
但是,在加拿大税务局最近开始严打炒楼花逃税者后,有关强制要求公寓预售领域追踪并披露有关公寓楼花炒卖者信息的呼声再度高涨。炒房行为已被认定为持续推升加国两个最热地区房市的公寓价格,并导致当地陷入住房负担能力危机的罪魁祸首,在某些情况下,一些人亦会利用炒房行为洗钱或从事其他不法活动。
 
在《环邮》报道加拿大税务局的严打行动后,卑诗省政府和安省政府均表示正在探索与联邦政府联手追踪公寓楼花炒卖交易的一系列选择。卑诗省财政厅长詹姆斯(Carole James)表示要求进行公开登记是相关讨论的一部分,安省财政厅长索萨(Charles Sousa)亦表示支持披露有关公寓楼花炒卖者的信息,但他对登记制度的可行性持疑,因为按照现行制度,在公寓项目完工后最终的公寓买家才会进行注册登记。
 
和股市不同的是,许多买家只需付约20%的定金就可以购买公寓楼花,并且投资者亦可以在公寓项目完工前炒卖楼花以赚取收益。但是,出售公寓楼花合同带来的所有盈利都必须进行申报,并且通常都需要足额纳税。
 
据多伦多和温哥华的开发商估计,有5%到10%的公寓楼花在公寓项目完工前被倒卖。仅在大多伦多地区,在2017年的前九个月就有逾26,000套新公寓成交,并且今年的公寓销售量有望创下历史新高。尽管在卑诗省和安省先后推出国外买家税后,多伦多和温哥华地区的房屋销售量在近期一度出现下滑,但这两个城市的公寓市场一直在蓬勃发展。
 
虽然目前并没有有关公寓楼花倒卖获利的官方数据。但房地产咨询公司Urbanation的统计数据显示,多伦多地区今年完工的公寓项目在开始预售后的近五年内平均增值45%,从每平方英尺售价约$575元升至$835元。与此同时,温哥华地区的公寓价格也持续飞涨,近期一些公寓项目的平均售价在预售至转售期间亦上涨了60%至80%。 
 
由于新公寓项目在最近几十年呈现爆炸式增长,纸面炒房行为在多伦多和温哥华也变得越来越屡见不鲜。对于需要等上数年才能拿到房的公寓楼花购买者来说,公寓销售合同中的转让条款至关重要。
 
但是,一些建筑商表示公寓楼花倒卖交易往往耗时费力,由于一些买家是以过高价格购买公寓销售合同,从而导致交易无法完成的可能性增加,所以他们开发的公寓项目的风险也会随之加大。开发商通常都会要求客户先得到许可才能转售公寓楼花,并且只允许在公寓项目实际售罄后再进行此类交易,这样就可以避免建筑商在销售剩余公寓单位时和纸面炒房交易进行竞争。
 
据一些建筑商称,其员工亦需要持续对此类行为进行监督,以确保客户能够严格遵照原始销售合同的条款和条件行事。还有一些开发商则禁止在房地产多重上市服务系统(MLS)、社交媒体或Kijiji和Craigslist等网站上刊登公寓楼花转售广告。
 
专门从事公寓预售业务的约克区房产经纪帕拉迪斯(Dennis Paradis)表示,严格的行业规定导致一些想要出售公寓楼花的卖家难以找到买家,为了尽快完成交易,卖家常常会以略低于当前公寓估价的价格出售公寓楼花。
 
帕拉迪斯称,许多卖家是因为遭遇家庭人口增加,离婚或需要搬迁等生活变故才被迫出售公寓楼花,并且他们也不了解相关的税收政策。
 
许多开发商都会对楼花炒卖交易收取数百元到数千元不等的费用。Reliance Properties Ltd和Jim Pattison Group最近就将他们在温哥华开发的豪华公寓项目的楼花炒卖交易费从原先购买价的1%,提高至最初购买价和楼花转售议定价之间差价的25%。自从这栋53层高的公寓塔楼在两年前开始预售以来,房价已经突飞猛涨。
 
还有一些开发商则彻底禁止倒卖公寓楼花。多伦多开发商兼房产经纪兰姆(Brad Lamb)之所以禁止倒卖公寓楼花,是因为此举会增加公寓项目的风险,并拖累未售公寓单位的价格。
 
但尽管如此,一些客户仍然试图通过在网上发布缺少诸如建筑物的地址或名称等关键细节的广告暗中寻找有意购买兰姆所开发公寓项目楼花的买家。兰姆手下的员工一直在许多网站上搜寻此类广告,然后冒充潜在买家致电卖家确认细节。在发现流氓广告后,兰姆会向相关客户发送终止交易信函,并告知客户如果不撤除相关广告就会没收他们的定金并收回公寓单位。
 
由于持续飙升的房价继续引起公众愤怒,并且有越来越多人怀疑外国买家是推高当地房价的主要罪魁,温哥华市议会最近通过了给予本地居民购买新预售房屋优先权的动议,但房地产开发行业认为该动议构思欠佳,不太可能解决温市的房市问题。
 
随着多伦多和温哥华的房价在过去几年里持续飙升至让许多人高不可攀的水平,公寓楼花优先销售行为亦引发诸多质疑,这种排外的内部认购行为可让业内人士在炙手可热的公寓项目公开发售前优先购买最抢手和价格最优惠的公寓单位。
 
对于外国投资者来说,从事公寓楼花倒卖交易也有漏洞可钻,因为当局直到公寓项目完工后才会征税,因此出售公寓楼花的外国买家无需在温哥华或多伦多缴纳国外买家税。专门研究温哥华和多伦多房市的西蒙菲沙大学教授戈登(Josh Gordon)称,虽然当局要求外国投资者对炒房获利进行申报纳税,但要追回外国卖家的欠税是非常困难之事。
 
在严打房地产领域日渐普遍的逃税行为的行动中,加拿大税务局将矛头指向了多伦多和温哥华的炒楼花逃税者。但是为了能够进行相关审计,税务局只能通过申请法庭令强制要求公寓开发商披露有关公寓楼花炒卖者的信息。
 
在去年获得法庭令后,加拿大税务局已在多伦多地区的69个公寓项目中确认2,810宗公寓楼花炒卖交易,在这其中约有100宗交易需要进行审计,其中有15宗交易的审计工作已经完成。税务局在对当中的五宗交易进行重新评估后发现卖家共欠税近$7万元。与此同时,加拿大税务局在今年夏天亦获得法庭令以要求温哥华公寓开发商提供参与三个公寓项目的楼花炒卖交易的买家信息,目前税务局已经确认50宗公寓楼花炒卖交易,其工作人员仍在继续分析所获的信息。
 
房地产开发行业并不反对向加拿大税务局提供相关信息,但其同时表示亦必须遵从隐私法规,因此只会遵照法庭令的要求提供相关信息。许多开发商亦表示,他们不会反对要求他们报告公寓楼花销售交易的新规,并称人们应该依规纳税。
 
但是,也有许多开发商对此类信息的披露方式表示担心。一些开发商强烈反对对公寓预售以及楼花炒卖交易进行公开登记,并称开发商和公寓楼花购买者之间已有私人协议。
 
 
 
 

我们鼓励所有读者在我们的文章和博客上分享意见。We are committed to maintaining a lively but civil forum for discussion, so we ask you to avoid personal attacks, and please keep your comments relevant and respectful. Visit the FAQ page for more information.