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多温两市房价将继续飙升 政府新政难抵需求
New mortgage rules won’t stop Toronto Vancouver housing market growth

 
 
导读:尽管房贷压力测试新规已经出台,但随着移民和外国留学生继续涌入温哥华和多伦多这两个加国最宜居城市,强劲的基本面因素仍会持续推高多温两地房市。据经济学家称,由于省府政策导致可开发土地上市延误进一步抑制住房供给,多温两市房价仍会长期持续上涨。
Summary: Despite new mortgage stress test rule, strong fundamentals will keep driving housing market growth in Vancouver and Toronto as immigrants and foreign students continue to pour into Canada’s most two livable cities. Delay of usable land release by government policies further dampen the housing supply, setting the market on a path of long term growth, according to economists.
 
 
据《环球邮报》报道,加拿大皇家银行资本市场(CIBC World Markets Inc.)的副首席经济学家泰尔(Benjamin Tal)在一份新报告中称,尽管政府出台新政为多伦多和温哥华房市降温,但需求猛增供给不足仍会导致多温两市房价长期持续上涨。
 
泰尔称,加国两个房价最高昂的城市——多伦多和温哥华的房屋销售将在明年放缓甚至会出现下降,但是由于需求强劲,房市的降温幅度有限。
 
泰尔在接受采访时称,如果购房者觉得多伦多和温哥华现在的房价太高,那可以再等等,但他认为从长期来看,目前所有的政策措施效应都是暂时的,因为非常强劲的基本面因素足以抵消所有政策措施带来的影响。
 
加国银行业监管机构金融机构监管署(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)最近宣布房贷测试新规要求潜在买家接受压力测试以证明自己在利率升高时仍有偿贷能力。此外,卑诗省政府和安省政府也相继出台了房市新政以为过热的温哥华和多伦多房市降温。但泰尔称,从长期来看,这些政策措施都无法遏制多温两市房价继续飙升。
 
泰尔称,强劲的基本面因素不仅会阻止房价暴跌,还会在未来5到10年里继续推动房价强劲增长,如果站在投资者的角度或是从长远角度来看房市,所有基本面因素都显示房市会变得更加火热。
 
泰尔在报告中称,决策者低估了未来的新屋需求量,同时多温两市,特别是多伦多地区的房屋供应量增长亦远低于预期。
 
该报告预测金融机构监管署今年10月宣布的房贷测试新规只会导致温哥华和多伦多两地的房市需求出现减速。泰尔称,这是因为许多人都会寻找其他变通方法规避新规,比如通过延长还款期降低月供,或选择可变利率房贷,或是利用针对拥有大额资产人士的豁免条款。还有一些人可能会转向不受金融机构监管署监管的非银行贷款机构。
 
按照金融机构监管署推出的房贷测试新规,首付超过房价20%不需要房贷保险的新买家亦必须接受“压力测试”,以证明自己在贷款利率上调至加拿大央行的牌告五年期房贷利率水平,或比合同利率高出2个百分点时仍有偿贷能力。
 
该报告称,Teranet的贷款统计数据显示,目前安省有10%的新房贷是由私人贷款机构提供,其中主要是按揭投资公司,这一比例已经创下历史新高。泰尔预计相关比例在明年还会进一步增加,因为房贷新规会将更多人拒之于主流银行门外。
 
该报告还预测会有10%至15%的房贷申请人受到房贷新规的影响,但是因为许多申请人都会寻找变通方法规避新规,明年发放的新房贷总额预计只会下降5%到7%。报告称,在过去,借贷者已经展现出适应新形势的强大能力,这一次也不会例外。
 
泰尔称,安省制定的旨在保护绿地,遏制城市扩张的《安省建筑开发法案》(Ontario's Places to Grow Act)已经确定了多伦多地区直至2031年的土地使用规划和开发计划,但是由于该法案放开的可开发土地量比原先预期放开的土地量落后了7到10年,从而导致供需差距进一步加大。泰尔同时称,由于省府对建筑密度规则进行调整可能会导致开发项目的审批进一步延误,这也会令本就供不应求的房市更加雪上加霜。
 
报告称,在多伦多地区338,000公顷受省府规划限制的土地中,有16,000公顷是可进行住宅开发的空地,但目前其中只有3,000公顷(23%)土地的开发申请已经进入审批流程,而其余77%的土地何时才能获指定或获批尚不得而知,而按照这个速度,其中大部分土地都需要等上好多年才能上市。
 
该报告还称,由于在安省政府实施建筑开发法案后首批获准开发的土地非常有限,并且有部分土地原先就已经有建筑项目,因此供需缺口还会进一步拉大。
 
报告还指出,决策者低估了多伦多和温哥华的长期住房需求,这些需求主要来自于新移民、非永久居民、外国留学生和外国劳工。
 
报告同时还预测,如果有更多年轻人有能力独立居住,那住房需求还会进一步增加。统计数据显示,在20至35岁的年轻人中,与父母同住比例已经从2011年的33%升至2016年的35%。
 

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