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国外买家多伦多大手笔购房 绝大部分来自中国
Foreign buyers paying 50 per cent more for properties in GTA

 
 
导读:拥有雄厚财务资源并具有强大购买力的国外买家,特别是那些来自中国的买家,将目光投向GTA的豪华物业。他们出价阔绰,并频频在竞标战中取胜,将当地买家从高端社区挤入二线市场,使房市受到价格升高的连锁效应,而各价格段买家也因此不断受到房市冲击。
Summary:With vast financial resources and a strong purchases power, foreign buyers -- mostly from China set their sights on luxury properties in the GTA. Making outsized offers and winning bidding wars, they prized affluent local buyers out from high end communities into second tier market, leaving buyers at all rungs of the property ladder facing ripple effects of rising prices.

根据政府数据显示,最近数月来,国外买家以高出当地居民50%的价格购置物业,而绝大多数买家来自中国大陆。这一现象加剧了业内人士对外国资金的担忧,认为国外买家是多市价格飙升的主要因素。
Foreign investors pay 50 per cent more on GTA properties than the locals in recent months, and the overwhelming majority of them were Chinese -- according to the government data, bolstering concerns that foreign investments play a key role in driving up housing market in the city.
 
 
此前并未公布的政府数据显示,最近几个月来,国外买家在多伦多地区以高出当地居民近50%的均价购置物业,并且绝大多数买家都是来自中国大陆。
 
《环球邮报》通过《知情法》获得的数据加剧了业内人士对外国资金的担忧,认为国外买家是多市价格飙升的主要因素,很长一段时间以来,国外买家对加国炙热房市之影响一直是最富有争议的辩论话题。
 
政府数据显示,在安省政府开征15%国外买家税后的四个月内,国外买家在多伦多地区购房的平均价格为$977,611元,而加拿大公民和永久居民在多伦多地区所购房屋的均价为$659,470元,这意味着国外买家在当地购置物业的均价比本地居民高出48.2%。
 
《环邮》获得的政府统计数据还显示,在此期间在多伦多地区购房的国外买家中有70.6%来自中国,有4.6%来自美国,有3.6%来自印度。
 
由于公众对持续飙升的房价深感不满,并且有越来越多人怀疑是国外买家推高了房价,卑诗省府从2016年8月开始对在温哥华以及附近21个社区购房的既非加国公民,又非加国永久居民的海外买家征收15%物业转让税。在多伦多地区今年3月的房价比去年同期飙涨33%,从而引发居民的强烈抗议后,安省省长韦恩领导的自由党政府也于今年4月在多伦多地区实施了15%国外买家税,以作为旨在为多伦多房市降温的一揽子房市新政的一部分。与此同时,安省也开始追踪国际买家的房地产投资情况。
 
许多房地产分析师都将多温两市房价飞涨归咎于外国投资者,尤其是来自中国的买家。西蒙菲沙大学(Simon Fraser University)专门研究多伦多和温哥华房市的戈登(Josh Gordon)教授称,外国投资者是推高温哥华和多伦多房价的主要推手。
 
卑诗省府公布的数据亦显示在大温哥华地区购房的国外买家也是以高出当地居民的价格购房,但是价格差要远远小于多伦多地区。今年10月,国外买家在温哥华地区购房的平均价格为$1,065,444元,而加拿大公民和永久居民在温哥华地区所购房屋的均价为$958,701元,价格差为11.1%。
 
专家指出,由于缺乏全面的数据,并且没有被普遍接受的可将市场份额转化为价格影响的经济模型,因此很难确定外资流入和房价之间的关系。美国在2000年代进行的一项有关诸多城市的外地二手房买家的研究亦发现,在某些月份外地买家的购房占比每增加一个百分点,来年的房价就会上涨1.9个百分点。
 
实际上,房地产行业长期以来一直反对征收国外买家税,并坚称外国投资者对多伦多房市的影响很有限,导致当地房价持续飙涨的主要罪魁是房屋供应量不足。
 
加拿大帝国商业银行副首席经济学家泰尔(Benjamin Tal)认同房屋供应量不足是导致多温两市房价飙升的主要因素,但他亦表示国外买家也是推高当地房价的主要推手,尤其是在市中心等住房需求高涨的地区影响尤为明显,尤为他们会对当地的住房负担能力造成很大影响。
 
正如安省政府的房价数据所显示,许多房地产分析师和地产经纪亦表示国外买家更青睐大多伦多地区的豪华物业。加拿大统计局的数据显示,在多伦多地区,非居民业主购买的独立屋平均估值约为$94.4万元,比本地买家所购独立屋高出约$10万元。此外,非居民业主在多伦多地区购买的公寓平均估值也比本地买家所购公寓高出8.7%。
 
但戈登教授表示,即便是如此,外国投资者造成的连锁效应仍导致各价格段买家不断受到房价升高的冲击,这是因为财大气粗的国外买家常常会将当地的富裕居民从从高端社区挤入二线市场,而由此导致的连锁效应又会波及低端物业市场,将原本可以在当地购买二线社区房屋的边缘居民挤向其他不尽如人意的地区。与此同时,非居民买家涌入也进一步推高了当地的住房需求。
 
戈登称,这些国外买家最终会推动房价迅速上涨,并导致房市竞标战愈发激烈,他们造成的连锁效应从高端物业市场开始,随后便会蔓延至整个房市。
 
此外,戈登还指出,在外国买家以高额报价赢得竞标战后,他们也确定了房地产经纪在以后的房产交易中赖以参考的基准比较价格,这也会进一步推高房价。
 
一直对行业统计数据进行分析的多伦多房地产经纪John Pasalis表示,外国买家和本地买家之间的购房均价差令他感到惊讶。他同时指出,许多外国投资者都热衷于购买公寓,鉴于公寓价格往往都比其他类型房屋便宜,因此实际上这会拉低他们的购房均价,所以外国买家和本地买家之间的购房均价差仍如此巨大真的是很疯狂。
 
Pasalis还称,导致多伦多房价在近期大幅飙涨的部分原因是国内投机者假定房价将会继续上涨,因此强烈要求购买更多房屋,以期能在房价高涨时炒房赚钱。
 
在卑诗大学和西蒙菲沙大学任教的城市规划专家Andy Yan则认为有三个相互关联的因素导致多伦多和温哥华房价持续上涨,它们分别是来自外国投资者的海外资金大量涌入;超低利率导致房贷成本低廉;以及炒房和房地产投机能让人快速赚钱。
 
Yan称,这些因素是相互交融的,但人们却常常只盯着一个问题,并认为是某个因素导致了大问题,但实际上多伦多和温哥华房价持续飙涨是多个因素共同作用的结果。
 
尽管安省政府此前也曾公布过其他有关外国买家购房情况的数据,但省府并未提供关于购房均价和买家国籍的详细信息。安省政府称,由于省府并未进行相关分析,因此没有可用的房价中位数。
 
安省政府提供的有关外国买家和本地买家购房均价的数据涉及从尼亚加拉到彼得堡的大金马蹄地区,这些房屋的交易时间是在今年4月24日至8月18日之间。(外国买家的交易数据中并未包括15%国外买家税。)
 
统计数据显示,在今年4月24日至8月18日之间大金马蹄地区共成交84,716套房屋,其中有2,988套的买主是外国买家,占比约为3.5%。而在多伦多市,外国买家的占比约为6.1%。
 
自从安省政府于今年4月末实施国外买家税后,多伦多地区的外国买家占比便有所下降。安省政府公布的最新数据显示,在今年8月中旬至11月中旬期间,大多伦多地区有1.9%的住宅物业是被非公民买家购入。在多伦多市,外国买家的占比为3.8%。
 
多伦多房地产局(Toronto Real Estate Board)的数据亦显示,大多伦多地区的平均房价已比今年4月的峰值水平下降17%。

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