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你愿意承受居所单位出租的压力吗?
Do you want to face the stress of renting out a space in your home?

 
 
导读:居所单元出租,不仅可减缓市政住房短缺还可帮助房主偿还房贷。但是,出租居所单位也会给房主带来额外压力,甚至可能损害他们的身心健康。
Summary: Renting out a suite in a home would not only help address the housing shortages in the city but also can help reduce the financial burden for homeowners. But renting out can induce additional stress to homeowners, which may take a toll on their physical health and mental wellbeing. 
 
《环球邮报》一文称,卑诗省惠斯勒居民弗雷姆(Tanis Frame)每每听到有人说将自己居所内的一个套间出租可以带来“被动”收入时,总是忍不住会笑。她称一天早晨来访的一个冰箱修理工就足以证明出租居所单位并非易事。
 
出租居所单位并非易事
弗雷姆称,这个修理工一脚踩到了草地上的狗屎,然后鞋底带着狗屎穿过了他们家的露天平台并进到室内,她惊得连咖啡都没顾上喝就赶紧去清理狗屎了,将房屋出租就会遇到许多诸如此类的事情需要处理,包括马桶坏了你也得赶紧去修。
 
已婚并且育有两个幼女的弗雷姆称,尽管在出租房屋后她的手机基本都是全天候开机,但租金收入的确让他们一家人有了更多可支配收入,他们也因此得以出去多亲近大自然,在户外度过许多美好时光。
 
房主依靠租金收入帮助偿还房贷的情况并不鲜见,在加国一些房价已经涨至高不可攀水平的城市里这种情况更是常见。但是对于一些房主来说,将自己的居所出租并不仅仅只是为了租金收入。
 
在过去十多年里,弗雷姆和丈夫一直在和自己的租户打交道,先是在温哥华,然后是阳光海岸,两年前他们又搬到了惠斯勒。
 
弗雷姆和丈夫在惠斯勒建造了一栋面积并不大的房屋,并将房内除自己所居住套房以外的单位租了出去。这听起来似乎只是弗雷姆夫妇为了帮助还房贷而采取的一个简单方法,但在弗雷姆看来,和租户共享他们的居所也可以为解决当地糟糕的住房状况尽一点绵薄之力。惠斯勒目前可负担住房严重短缺,当地的房价像温哥华一样一飞冲天。虽然将居住单位作为度假屋出租可以带来更多收入,但弗雷姆称她和丈夫认为为急需栖身之所的人提供一个住处也是一种社会责任。
 
弗雷姆称,住房短缺危机是所有人都会面临的挑战,但大家可以团结起来通过共享应对这种挑战,土地和房屋都可以共享,无论是出租居所单位、合作购房还是其他住房形式。
 
虽然出租居所单位可以带来理想的收入,但弗雷姆也警告称租房并非易事,这不仅仅是因为有可能会碰到恶劣租户。尽管弗雷姆夫妇碰到的绝大多数租户都非常好,但不久前他们也遇到了一件糟心事,在他们全家出门时有租户找到他家的房门钥匙并使用了房屋,给他们造成了数千元的损失。
 
此外还有房主承受的财务压力,因为购买面积越大的房屋就要背负越多房贷,即便有租金收入作补充,房主仍面临财务风险。
 
弗雷姆称,每个人处理财务压力的方法各不相同,他们家就处于负债中,但这是他们自己做的选择。有些人每天看到高昂的房价和房贷利率都会感到压力山大,但人不能这样生活,你必须决定自己愿意承受哪种压力。
 
弗雷姆称,她将出租住房视为自己的工作之一,和租户打交道,收租金,送东西,清理狗屎都是他们家赚钱计划的一部分,如果他们不这样做,他们就负担不起当地的生活成本,虽然他们做出了许多妥协,但这种方法很适合他们,不过这并不是人人都适用的方法。
 
财务考量因素
卑诗省北温哥华Gibbard Group Financial总裁、按揭经纪吉伯德(Karen Gibbard)称,想要依靠居所单位的租金收入购房或升级大房子的人士都必需详细了解贷款机构对租金收入的看法。
 
即便住房中已经建有可供出租的套房,贷款机构通常也只会将租金收入作为参考帮助审核客户贷款资格。如果住房中没有套房,贷款机构有可能不会计入任何“预期”租金收入。
 
吉伯德称,贷款机构用来计算有多少租金收入可以用于帮助审核客户贷款资格的方法有很多,并且影响计算结果的因素也很多,比如是否是高比例投保房贷。
 
吉伯德称,可以肯定的一点是如果没有出租套房,大部分贷款机构在审核客户贷款资格时都不会允许使用出租房间的收入,因为他们只接受带有独立厨卫的套房的租金收入。此外,客户还需要向贷款机构确认是否接受来自未经许可套房的租金收入。
 
吉伯德称同时指出,金融机构会使用不同的方法审核客户贷款资格。一般来说,租金抵消规则被认为是最有利于房贷申请人的,因为使用这种规则的贷款机构会使用50%至90%的租金收入来抵消房贷还款和物业税等拥有物业的成本。
 
但贷款机构最常用的一种方法是租金加回,这种方法最不利于雄心勃勃的房主。因为贷款机构会将一定比例的租金收入(普通房贷是50%,一些高比例房贷是100%)计入客户的收入中,然后再根据客户的住房成本总额和债务负担额确定其是否有贷款资格。这种方法所计入的租金通常只有房贷申请人实际租金收入的20%左右。
 
我们来看一个例子,如果你以每月$1,000元的价格出租地下室套房,而贷款机构将你50%的租金收入用作贷款资格审核,那每月就会有$500元计入你的收入中。但即便个人信用良好,贷款机构最多也只会以39%的个人收入用作贷款资格审核,这时情况就会变得更加复杂,因为这意味着虽然你每月的实际租金收入是$1,000元,但贷款机构只会将你50%租金收入中的39%,在本例中也就是每月$195元用于帮助审核客户贷款资格。如果按照还款期为25年,利率为2.69%的五年期固定利率贷款来看,房贷申请人的合资格贷款额将会因此减少约$42,624元。
 
在房主获得房贷后,他们还必须考虑其他一些因素,比如自己居所内的隐私和空间方面的损失,出租单位的耗损,以及如何和租户分摊水电费等。
 
吉伯德同时称,此外还有对所得税的影响,因此客户必需与自己的会计师讨论如何才能制定出最适合套房资金收入的财务策略。
 

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