评论：加拿大央行行长都不担心房市会垮，你慌啥？5-5

 

《环球邮报》4月23日发表的一篇由专栏作家贝瑞•麦肯纳（Barrie McKenna）撰写的观点文章称，在美国2008年房市崩溃的最严重时期，迈阿密的天际线就是反映房市恶化程度的晴雨表。

 

在白天，整座城市看上去依旧繁华，一栋栋新建公寓大楼的玻璃幕墙倒映在比斯坎湾(Biscayne Bay)的水面上闪闪发光。但是到了晚上，人们就会看到糟糕的事实，在那一栋栋黑灯瞎火空空荡荡的公寓塔楼里有数千个尚未售出、被止赎或放弃的单位。

 

但是，我们现在在晚上从湖滨回望多伦多市区时，会发现在大部分时间里都是一片灯火通明。这显然是好消息。

 

但是，一些市场分析师仍然担心多伦多以及其他曾经历蓬勃发展的加国地区房市已经步入大幅修正的初期阶段。统计数据显示，加国今年3月的全国平均房价较去年同期下降10.4%，跌至$49.1万元，这是加国平均房价连续第三个月出现同比双位数下跌， 其中多伦多和温哥华的房价降幅最为明显。

 

Gluskin Sheff + Associates的经济学家大卫•罗森博格（David Rosenberg）表示，房价突然出现下跌可能是房价进一步崩溃的前兆，其导火索包括利率上升、新房贷规则生效以及住房负担能力进一步恶化等因素。

 

罗森博格在上周发表的一份研究报告中警告称，目前多伦多只是处于房价修正的初期阶段。在过去一年里，多伦多的平均房价已经下跌约10%，但据罗森博格估计，如果想让多伦多房市恢复到房地产泡沫之前的正常水平，当地房价必需下跌40%。

 

在罗森博格看来，多伦多房市最大的问题就是住房负担能力危机，目前一个普通家庭需要花费八年的收入才能在多伦多买一套房，而在过去很长一段时间里，一个普通家庭只需花费四年的收入就能在当地买一套房。但从全国来看，居民的住房负担能力仍然远远好于长期平均水平。

 
加拿大央行行长史蒂芬•波罗兹（Stephen Poloz）并不认同加国房市即将步入大幅修正的悲观看法，他认为加国房市的基本面依然稳健，近期房价突然出现下跌只是今年1月生效的房贷压力测试新规导致的房价暂时波动，而不是大幅修正的前兆。加拿大央行得出的结论是，由于许多人为了躲避房贷压力测试新规而赶在去年年底匆忙购房，从而导致今年年初的购房活动急剧放缓。加拿大央行称，这些新规会抑制市场需求，但不会扼杀需求。

 

在加拿大央行上周宣布将基准利率维持在1.25%不变后，波罗兹在渥太华向记者表示，加国房市潜在的需求基本面依然很稳健。

 

波罗兹指出，加国各地的新屋动工量继续强劲增长亦表明住房和公寓需求依然强劲，这主要是因为工资增长和移民等因素持续支撑房市需求。在过去六个月里，建筑商以每年兴建近23万间新屋的速度开工，远远高于过去四十年每年兴建18.5万间的平均水平。

 

不过，加拿大央行的最新货币政策报告仍然继续将房价暴跌的威胁列为加国经济面临的主要风险。

 

目前，已经有迹象表明加国房市前景不妙。据房地产分析公司Altus Group Ltd.称，由于风险不断上升，去年多伦多地区的开发商取消了17个已经出售部分楼花但却尚未建成的公寓项目。

 

同样令人担忧的是，有许多高度投机的投资者购买公寓的目的显然是为了出租。根据加拿大帝国商业银行 （CIBC World Markets）和Urbanation Inc.最近公布的一份报告，在去年于大多伦多地区购买公寓的买家中，有48%的人将新公寓出租以赚取租金收入。该报告还指出，目前大多伦多地区有近半投资性新公寓买家“入不敷出”(underwater)，这意味着他们的租金收入不足以支付他们的利息成本和公寓费用。

 

此外，未来几个月利率继续上升也会导致房主和开发商的前景更加黯淡。

如果想消除对房价下跌的安心，你可以在晚上九点摆渡去多伦多的湖心岛(Centre Island)，或是驱车前往温哥华的史丹利公园(Stanley Park)，然后看看沿途景象。如果家家户户的灯还亮者，那说明更糟糕的情况还没有发生。