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中国政府加强资本管制 中国人海外置业困难重重

Beijing's capital controls are weighing on Chinese investors looking to buy property abroad
来源: 大中报 冯惠蓉



要点摘要:
* 全球房地产服务公司Cushman & Wakefield的调查显示,中国投资者用于购置境外物业的资金不但没有增加,甚至还有所减少。
* 导致这一结果的原因是投资者似乎更难获取房地产贷款,以及中国政府继续打击资本外流。
* Cushman & Wakefield援引Real Capital Analytics公司的数据指出,中国投资者在2018年收购的境外房地产总价值为$157亿元,比2017年下降了63%。
 
美国电视财经频道CNBC 2月26日报道称,全球房地产服务公司Cushman & Wakefield进行的调查显示,中国投资者用于购置境外物业的资金不但没有增加,甚至还有所减少,这是因为他们仍然难以将大量资金带出境进行境外投资。


 
目前,中国政府仍在继续严格限制资本外流。为了应对人民币贬值引发的资本外流大潮,北京在数年前加大力度控制资本外流,但是,中国经济增速在最近几个月有所放缓,经常活动的账户盈余出现下降,以及美中贸易战存在诸多不确定性导致许多人相信中国政府将会继续实施这些限制资本外流措施。
 
虽然长期以来中国公民每年的个人换汇额度一直保持在$5万美元,这也是中国当局限制公民在境外购置房产的措施之一,但实际上相关规则一直没有得到严格执行。但从2017年开始,中国政府就对外汇交易提出了一系列新要求,并会对违规使用资金的做法处以重罚。在2017年之前,中国公民通过智能手机就能完成换汇,而现在银行要求换汇人递交书面申请,并且必须在里面写明换汇原因,以及将于何时使用这些外币。此外,新规还要求换汇人对外币的使用负责,如果他们被发现不当使用这些外币,比如用于在境外购置房产,中国当局可能会禁止他们换汇长达三年。
 
除此之外,因为中国政府力图控制房地产行业的高额债务,中国投资者在去年也越来越难以获得房地产贷款。


 
Cushman & Wakefield公司在去年最后三个月进行的2019年中国境外房地产投资者意向调查(2019 China Outbound Real Estate Investor Intention Survey)发现,在2019年,有84%的受访者有意将自己购置境外房地产的资金维持在和2017年相同的水平或是低于2017年的水平。
 
Cushman & Wakefield公司称,2月22日公布的调查结果是基于51家进行境外房地产投资的中国大陆投资者的回答得出,这些投资者代表2800亿元人民币($418.1亿美元)离岸资本。
 
此次调查还发现,有65%的受访者因为中国当局限制资本外流的措施而受到“显著或严重影响”,该比例比2017年调查中的50%有所增长。
 
此外,有60%的受访者表示,他们认为中国当局的限制资本外流政策在今年不会放宽,与此同时,有59%的受访者表示,他们认为中国内地的房地产贷款条件不会改善。
 
Cushman & Wakefield公司援引房地产资本分析公司Real Capital Analytics的数据指出,中国投资者在2018年收购的境外房地产总价值为$157亿元,比2017年下降了63%,是自2014年以来的最低水平。与此同时,中国投资者的境外房地产投资活动已从大量境外收购转向资产处置。相关数据显示,2018年全年境外有超过$120亿美元的物业资产被中国投资者出售。



从投资目的地看,在2018年,香港仍是中国内地投资者首选的境外房地产投资目的地,全年成交总额达$95亿美元,同比下降20%。美国和澳大利亚则分别以$23亿美元和$13亿美元位列最受中国内地投资者青睐的境外房地产投资目的地的第二和第三名。

在过去几年,中国投资者一直是美国高端商业地产和豪宅的主要买家,但近期数据显示,中国买家正在逐渐撤离美国楼市。Real Capital Analytics的数据显示,去年第四季度,来自中国大陆的投资者净出售$8.54亿美元的美国商业地产,为有史以来首次连续三个季度出现净售出。从2018年全年来看,中国投资者净购入总价值为$26.3亿美元的美国房地产,亦为六年来最低水平。

资本管制
Cushman & Wakefield公司的调查报告指出,中国政府在2017年加大了对境外房地产投资的限制,并大幅收紧了房地产贷款条件。而贷款环境改变是导致2018年有总价值超过$120美元的中国投资者所拥有境外房地产被出售的主要原因。
 
Cushman & Wakefield公司的大中华研究总监谢泼德(James Shepherd)表示,该公司预期中国银行的房地产贷款在未来一年内的大部分时间里可能仍会继续紧张,而这会在中国大陆创造继续限制资本外流的大环境,无论资本是流向哪个地区。
 
Cushman & Wakefield公司在其调查报告中称,尽管中国政府在近期已经放宽了一些政策,比如当局通过减少银行必需储备的存款准备金量鼓励银行增加放贷,但是,对于房地产行业来说,收紧的贷款环境似乎仍然没有改变。


 
Macquarie Commodities and Global Markets的中国经济部负责人胡拉里(Larry Hu)称,鉴于中国的经常活动账户盈余出现下降,同时中国政府不希望外汇储备下降太快,控制资本外流仍会是中国政府的主要关注点。
 
胡拉里上周接受CNBC采访时称,在这种情况下,中方无疑会希望减少资本外流量,因此,他们会继续加大资本管控的力度。
 
与此同时,中国国内的房地产市场也没有给投资者提供多少投资机会。
 
香港房地产投资公司Portwood Capital的创始人Peter Churchouse称,供应紧张使得中国内地的房价继续上涨,但是,去年中国大陆以住宅面积计算的居民住宅成交量只增长了近2%,今年迄今为止,中国一些城市的住宅成交量已经下降多达20%至25%。
 
Churchouse上周接受CNBC的Capital Connection节目采访时称,这表明今年上半年中国内地的房地产成交量将有所减少。
 
Churchouse还称,他预期中国内地的房价也会随之出现变化,这并不是说房价会出现下降,而是说房价的涨速可能会放缓。

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