实在不敢恭维联邦新预算的首次购房奖励政策，《环邮》社论

《环球邮报》3月20日发表的一篇文章称，加拿大的房价已经越来越高不可攀，尤其是多伦多和温哥华的房价更令人咂舌。因此，联邦自由党政府在新公布的2019年联邦财政预算案中提出了一系列引人注目的住房新政，其中包括首次购房者激励计划（First Time Home Buyer Incentive）。实际上，该计划就是渥京用多达10%的房贷去换取房屋产权，以此减少首次购房者的房贷还款额。按照该计划，首次购房者的贷款额最多为其年收入的四倍，收入上限为$12万元。
 
鉴于政府的既定目标，这项新政是否有意义？这其中还涉及几个经济问题：对于首次购房者来说，该计划是否能降低房价？该计划是否会提高住房拥有率？该计划是否公平？从纳税人面对的风险来看，该计划是否是“免费的午餐”？该政策是否能解决房市导致的经济扭曲？笔者在对来自类似政策的经济证据进行解读后，发现以上这些问题的答案全都是“NO”。


 
首先，我们来看房价问题。假设政府向一个购买NHL球赛门票的冰球迷提供10%的折扣优惠，那显然对他有利。但是，如果政府让所有冰球迷都享受抢手的NHL球赛门票的10%折扣优惠，那对这个冰球迷还会有利么？很显然，因为所有球迷都会利用这一优惠购票，球票价格会因为供不应求而变得更高。这其中的不同之处被经济学家称之为“局部均衡”和“全面均衡”。首次购房者激励计划显然能实现局部均衡，因为政府直接减少了首次购房者的房贷还款额。但是，该计划实际上也在实现全面均衡。因为所有潜在首次购房者的房贷还款额都有可能因此而降低，但收入上限意味着在加国房价最高昂的城市里，只有公寓市场才便宜到会受这一新政的影响。而由此导致的结果是，对公寓的需求将会增加，从而会推动公寓价格回升。如果房屋供应有限，这种影响会更加明显，即政府提供的补贴会成为推高房价的推手。
 
第二个问题是住房拥有率。如果政府提供的补贴推高了房价，那住房拥有率没有变化也就不令人奇怪了。研究美国房贷贴息政策的经济学家发现，哪怕是金额更高覆盖面更大的政府补贴，对总体住房拥有率的影响亦几乎为零。即使房屋供应充足，如果大部分获得激励补贴的购房者购买的都是即便没有补贴他们也会购买的房屋，那该项政策也不会改变住房拥有率。


 
第三个是公平问题。基于收入对补贴金额加以限制的住房援助计划显然会让高收入者受益最多。一个年收入达到加拿大收入中位数，也就是大约$60,000元的家庭可获的有效补贴金额，只有达到收入上限家庭的一半。此外，因为那些收入接近上限的家庭更有可能付得起首付，并拥有可以支持购房的未来收入，因此他们更可能使用该计划。所以说，富裕人士更有可能从该计划中获益。
 
第四个是风险问题。该计划可让政府拥有购房者所购房屋的10%产权，从而也将房屋价格下跌带来的部分风险从购房者身上转移到了纳税人身上。私人产权共享计划并不是没有，比如美国加利福尼亚州的家庭投资公司Unison就在运作此类计划。这种计划可让潜在房主摆脱房价上升和下降带来的所有权风险，但前提是他们购房只是为了自住，而不是一边居住一边想着炒房赚钱。而在私营公司不想提供产权共享计划时，政府所扮演的角色就比较模糊，政府提供的产权共享计划不是将所有权风险转给投资者，而是让纳税人去承担风险。


 
最后一个问题是该计划是否能解决房市导致的经济扭曲。住房拥有率较高的社区往往有很多优点，比如犯罪率较低，儿童教育成果更显著等。但是，这一引发热议的新政不太可能提高住房拥有率。因为高房价意味着人们的实际收入降低，而这也是困扰初入职场的年轻人要面对的问题。但是，政府提供的产权共享计划并不会影响加拿大住房供应有限的主要城市的购房成本。实际上，如果想要解决由房市导致的越来越严重的不平等问题，我们完全可以通过在税收系统中直接进行现金补贴去实现，而不是推出一个错综复杂的住房计划。简而言之，目前尚不清楚产权共享计划在解决哪些问题，甚至也不清楚该计划是否能真正解决任何潜在问题。
 
更好的住房政策应该是什么样呢？联邦自由党政府在2019年联邦财政预算案中也提出了其他一些实用的住房政策。比如，首次购房者可以从注册退休储蓄计划（RRSP）存款中提款购房的限额从$25,000元增至$35,000元；在未来九年额外拨款$100亿元用于向建造新出租房屋的开发商提供低成本贷款；以及政府将成立专门的房地产审计小组以帮助遏止房地产市场中的金融犯罪。而允许购房者使用RRSP存款而不是让他们一味借贷，增加住房供应量和遏制欺诈，都会带来显而易见的好处。实际上，联邦自由党政府最明智的住房政策决策，就是没有如外界所预期的那样将投保房贷的最长还款期从25年延长至30年。因为延长房贷还款期的政策可让购房者借贷更多资金，同时仍保持相同的还款额，鉴于加拿大一直居高不下的家庭债务水平，该政策很可能会带来宏观经济灾难。
 
*注：本文是由Kevin A. Bryan和John Pasalis合写，Bryan是多伦多大学罗特曼管理学院（Rotman School of Management）的战略管理学副教授，Pasalis是多伦多Realosophy Realty公司总裁。