PDOM还是LDOM 哪个更能反应出房屋销售的真实数据

《环球邮报》日前发表的一篇文章称，据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）资深市场分析经理默瑟(Jason Mercer)称，多伦多地产局正力争尽快为逾50,000名会员提供更为精确的房市数据，比如让他们知道实际上在大多伦多地区的许多细分市场，挂牌房屋在市场上停留直至成交的时间要比该局所公布统计数据显示的时间长大约11天。
 
房市数据之所以出现这个空白，是源于多伦多地产局计算挂牌房屋“待售天数”(Days on market, 简称DOM)的方式。多年来，一直有会员向多伦多地产局反映称，该局公布的房市统计数据缺少一些关键信息。这是因为多伦多地产局在计算挂牌房屋的DOM时，只会计算挂牌房屋成交登记之前在市场上停留的时间，但其遗漏了有关待售房屋在此之前从挂牌上市到下市的时长，以及在重新挂牌时的价格变化和其他活动的信息。默瑟在今年3月发表的最新研究报告中称，在成交前至少经历过一次上市—下市—重新上市周期的房屋的平均待售天数实际上要长于首次挂牌就成交的房屋。


 
默瑟称，自2003年1月以来，大多伦多地区待售房屋的 “平均上市待售天数”（Listing Days On Market，LDOM）和新的“平均累积待售天数”（Property Days On Market, PDOM）之间的平均差额大约为八天。而到了2019年2月，这种天数差额已经达到约11天。
 
现在，卖家将未成交的待售房屋重新挂牌上市的情况在大多伦多地区已经越来越普遍，并且数量也比人们此前所知的更多。 在2019年2月，大多伦多地区有20%待售房屋是重新挂牌上市的房屋，在整个研究过程中重新挂牌上市的待售房屋平均占比为16%。但是，在房市压力加大的时候，重新挂牌上市的房屋数量亦会出现激增，比如在2017年和2018年的大部分时间里，重新挂牌上市的待售房屋在房屋成交总量中的占比一直保持在25%至30%之间，默瑟将此归因于安省政府出台的公平住房计划(Ontario Fair Housing Plan)和加拿大金融机构监管局(OSFI)实施的房贷压力测试新规引发市场不安。在此期间，大多伦多地区的PDOM 也大幅延长，但多伦多地产局的报告中并未公布相关的确切数据。


 
在2018年11月，默瑟曾向《环邮》承认，多伦多地产局从未研究过挂牌房屋的累积待售天数和上市待售天数之间的差额。但现在研究已经显示这两者之间存在明显的天数差额，多伦多地产局最快可能在今年4月的月度房市报告中就会公布PDOM数据。

在默瑟看来，DOM已经是一个落后指标，不能准确反映多伦多房市的情况。但他同时亦指出，LDOM和 PDOM之间的天数差额仍值得关注。默瑟称，这让人们得以从另一个角度了解多伦多房市，他不想用股票打比方，但这的确是一个波动性的指标。默瑟还称，如果房市出现升温或降温，LDOM和PDOM之间的天数差额变化可以让人们更快地了解房市起伏。但是，因为现在才刚刚开始关注这个指标，在出现类似情况时这种天数差额是否会呈现相同的变化趋势还有待观察。

Bosley-Toronto房地产公司的房产经纪人兼博主弗莱明（David Fleming）则认为有合理理由使用LDOM数据，特别是如果是由新的房产经纪或代理人将待售房屋重新挂牌上市，那使用来自之前房产经纪的PDOM数据显然对他们不公。但总的来说，他也支持为消费者提供更多房市数据。


 
弗莱明称，我乐于看到多伦多地产局对问题作出回应。含混的DOM数据是玩弄鬼祟的小伎俩，旨在让上市房屋看起来有新鲜感。弗莱明还称，使用DOM数据判断房产代理的能力并不是很有效，这其中部分原因是因为其并未考虑房产代理是为房主卖出了最好的价钱，还是只是做到了尽快将房屋出手。

弗莱明称，他认为通过DOM数据根本无法判断房产代理的能力，如果买家认为这个指标很重要，那也没有问题，但他本人强烈反对这样做。
 
除了在未来的月度房市报告中发布相关数据，房产代理现在还可以通过多伦多地产局的MLS（多重上市服务系统）软件查看待售房屋所有的上市活动。默瑟称，对于涉及曾多次挂牌上市的房屋的房产经纪来说，收集相关信息曾是很艰巨的任务。
 
默瑟称，随着时间的推移，多伦多地产局也在提供越来越多房市数据，因为该局一直在寻找更多方法帮助其会员更加精确地了解多伦多房市。