联邦自由党政府推出的首次购房者刺激政策或造成次贷危机，《环邮》专栏

你是因为高不可攀的房价而被挤出市场的首次购房者么？现在你不用再为如何多积攒购房首付款发愁了，因为你可以享受联邦自由党政府专为首次购房者提供的房贷计划。你可能对实施该项房贷计划的机构并不陌生，其正式的名称是加拿大按揭和住房公司（CMHC），该机构一直负责提供联邦政府支持的房贷保险，但从今年九月起，其也会向首次购房者提供住房贷款。
 
联邦财政部长摩尔诺（Bill Morneau）在今年3月公布的2019年联邦财政预算案中提出了一系列引人注目的住房新政，其中就包括首次购房者激励计划（First Time Home Buyer Incentive），按照该计划，CMHC将和首次购房者共同分担购房成本以换取所购房屋的部分产权。该计划的运作方式是，在你准备支付最低首付款时，CMHC将为你提供多达房价10%的共享产权房贷，这样一来，你就可以减少保险房贷的金额，从而可以降低每月还款额，并且CMHC提供的都是无息房贷。但是，在你出售房屋并偿还这笔激励贷款之前，CMHC亦不会返还其所拥有的产权。


 
如果说首次购房者激励计划听起来好得令人难以置信，那是因为事实的确如此。支持CMHC的纳税人理应对这个次级贷款计划提高警惕。首次购房者激励计划显然是针对在加拿大的大城市买不起房的千禧一代。特鲁多政府在今秋联邦大选日益临近之际提出该计划，无疑是为了讨好这个规模庞大的投票群体。但是，CMHC将在未来三年投入$12.5亿元实施首次购房者激励计划，势必会进一步推高大城市的房价，并有可能给金融系统带来风险。
 
这其中的部分问题在于，CMHC将为购买新屋的首次购房者提供多达房价10%的共享产权房贷，而购买二手房的首次购房者只能获得多达房价5%的共享产权房贷。联邦自由党政府称，这是为了鼓励开发商在大城市进行更多住房建设。但是，新房不可能在一夜之间建成，因此在很长一段时间里加拿大的大城市都会出现新房供不应求的情况，而这意味着首次购房者激励计划实际上可能会进一步拉大供求差距，从而会导致房价出现暂时性上涨。
 


但是，最令人担忧的是，CMHC可能会因为党派利益博弈而产生更多风险。在金融危机之后，身为联邦机构的CMHC多年来一直通过故意减少插足房市降低纳税人的风险。在CMHC采取的一系列举措中，包括停止为第二套房以及价值超过$100万元的房屋提供房贷保险。此外，该机构还停止为一些缺少第三方收入证明的自雇职业房主提供房贷保险。
 
实际上，首次购房者激励计划针对的是风险较高的借贷人。尽管按照该计划，首次购房者所购买房屋的价值不得超过购房者家庭年收入的四倍，但该计划却只适用于家庭年收入不超过$12万元的首次购房者。由于首付款只是购买房屋所产生的一系列成本开支中的一项，因此，人们仍会看到资金紧张的借贷者在像温哥华和多伦多这样房价居高不下的房地产市场里心有余而力不足。
 
实际上，澳大利亚和英国等其他国家都已经尝试过类似的共享产权房贷政策，并且他们发现了一些教训让加国人士关注。首先，共享产权房屋的转售过程更为复杂。游说英国银行及其他贷款机构的游说团体UK Finance在2014年发表的一份报告中称，相关的贷款协议对某些类型的交易进行了限制，这导致共享产权的房屋只能在受限的转售市场中交易。
 

 
此外，房主在今后可能也会发现回购贷款机构所持产权的成本非常高昂。UK Finance的报告称，根据未来的房价变化，回购产权可能会是代价相对高昂的选择。

因此，加拿大政府应该为资金不充裕的消费者提供更多替代贷款计划。目前，加拿大家庭背负的债务总额已经高达$2.2万亿元，其中最大的债务份额，约有$1.4万亿元就是房贷。渥京应该帮助消费者省钱以让他们的家庭财务更健康，而不是鼓励他们背负更多高风险贷款。对此，联邦政府可以从削减个人所得税以提高个人实得工资着手。与此同时，各省和市政府也需要改变土地使用和分区规则，以增加住房供应量。
 
总之，让CMHC加入加拿大房贷提供者的行列，以帮助千禧一代应对财务挑战并非解决之道。

* 注：本文是《环球邮报》4月24日发表的一篇文章，作者是《环邮》财经编辑Rita Trichur。