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浮动利率已过时,现在选择固定利率是明智的




环球邮报理财专栏作者Bob Carrick日前在邮报上发表文章说,房贷利率选择浮动还是固定,一直让很多房主们犹豫不定。
 
以前有经济学家对两者专门做过10年甚至更长的比较,得出的结论是,浮动利率更胜出一筹。但是现在情况不同了,越来越多的人从实际出发,选在了固定利率,这不是没有理由的。

越来越多的人都在转向5年固定利率的抵押贷款。抵押贷款代理人David Larock说,95%的客户现在选择固定利率,而去年夏天选择固定与浮动之间的比例为50-50。抵押贷款经纪人Sandra Epstein说,她现在的客户几乎完全按照固定利率来做房贷,而经纪人Mike Bricknell表示,选择固定利率目前占其业务的90%。



几十年来,浮动利率房贷一直是精明的房主的首选。与固定利率相比,浮动利率让房主支付较少的利息,并且当加拿大央行每次更改隔夜拆借利率时,借贷成本跟着这个指挥棒会随时上涨和下跌。随着上一次经济衰退之后利率暴跌时,浮动利率是最好的选择。

加拿大央行于2017年夏季开始调高利率,但浮动利率变化不大。加拿大抵押贷款专业人员对加拿大住宅抵押贷款市场2018年年度状况的研究显示,2018年的房屋贷款中有30%是选择浮动利率,如果包含其他类型的所有抵押贷款,那么选择浮动利率的只占27%。

目前,房主在很大程度上避免了选择浮动。推动这一趋势的是我们经济增长缓慢及其对利率的影响。我们现在的短期,中期和长期利率非常接近。通常情况下,从短期到中期和长期来看,利率应该是逐渐升高。



浮动利率抵押贷款受到短期利率的影响,而固定利率抵押贷款则受到长期利率的影响。如果这两种利率相似,浮动利率的成本优势会逐渐消失。

最近,几家全国抵押贷款经纪公司的浮动利率抵为2.95%,而五年期固定利率率为3.09%到3.14%。贷款专家们指出,当浮动利率与固定利率之间的差异很小时,两者之间的风险和回报区别不大。

浮动利率和固定利率之间的通常差异可以节省您的利息,并为您更安心。CMP研究发现,去年五年期浮动利率平均比五年期固定利率便宜0.55个百分点,在2019年初这个差异是0.7个百分点。由于利率差异, 即使加拿大央行的隔夜利率上升几倍的情况下,浮动利率依然比固定利率便宜一些。



现在有人仍然考虑浮动利率的一个原因是他们认为2019年初经济放缓意味着加拿大央行会继续降息。 Larock先生说,这种情况有可能发生,而且选择浮动利率最终会省钱。但是目前浮动利率并没有足够低来抵消未来利率上升而要承担的风险。

选择浮动利率的人还有一个原因,那就是你可能需要在贷款合同结束前中断抵押贷款。加拿大大银行对违约固定利率抵押贷款的处罚高得不合情理,但对浮动利率贷款的处罚则较为温和。注意:如果是通过经纪人获得的固定利率房贷,如果未到期提早还款,罚款比大银行合理。

抵押贷款经纪人Bricknell先生表示,一些贷方正在提供三年期固定利率交易,这个比利率比五年期固定利率低。本周一家主要银行的三年起固定利率抵押贷款利率为3.19%,五年固定利率为3.29%。



但在大多数情况下,今天奇特的利率环境和以前不同了,选择短期固定利率比五年期固定利率更省钱这个法则已经不存在了。正如有些抵押贷款经纪公司说的,一到四年的固定利率比五年期更贵或者相差无几。

当利率恢复正常时,期望浮动利率抵押贷款重新获得青睐。目前,房主似乎同意固定利率更吸引人。
 

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