Airbnb短租房房主可能在申请按揭时遇到麻烦

 
《环球邮报》近日发表的一篇文章称，对于房主来说，一栋能够带来租金收入的房屋在将来挂牌出售时可能会吸引更多买家。但是，在越来越多房主转为将房屋挂到Airbnb等短期租赁服务网站上赚取收入时，他们可能并未意识到这样做对所有相关方都有潜在的不利影响。
 
由于多伦多的房价在过去20年里持续攀升，有越来越多房主转为通过出租空余房间、二等套房和地下室公寓赚取租金收入。尽管抵押贷款机构对传统的长期租金收入已是司空见惯，但他们对短期租赁业务仍持更为谨慎的态度。


 
多伦多按揭经纪人巴特勒（Ron Butler）称，有许多抵押贷款机构坚决拒绝用挂在Airbnb上的出租屋作抵押贷款，比如MCAP, First National以及他曾合作过的其他一些银行都对Airbnb带来的租金收入不感兴趣，这也表明有许多抵押贷款机构都认为Airbnb的收入存在风险。这是因为一旦市政当局立法禁止短期租赁，或更有可能的是，市政当局下定决心对短期租赁房屋征收不同的房产税，以遏制这种无疑是商业行为的租赁形式，或是像酒店一样对短期租赁房屋征税，那会有什么样的结果？如果公寓业主委员会宣布禁止将大楼内的公寓进行短租，结果又会如何？

蒙特利尔麦吉尔大学（McGill University）研究人员近日发表的一份最新研究报告发现，房屋短租公司Airbnb可能导致加拿大的长期租赁市场流失31,000套出租房。该份研究报告还发现，在2018年Airbnb平台在加拿大平均每天有超过128,000个活跃房源，其中包括地下室套房到湖滨小屋等各种类型房屋，数量较2017年增加了25%。在Airbnb上出租房屋的加拿大房主2018年的收入总额达到$18亿元，比2017年增长了40%。其中，商业经营者（也就是同时操作多套房源的房东）的收入占到Airbnb平台加拿大总收入的近一半。除了Airbnb，HomeAway和VRBO以及其他一些平台也会提供短期租赁服务。


 
Airbnb一直宣称其服务旨在让中产阶级房主通过出租空余房间获取一些额外收入，但是，研究人员批评该公司加剧了地方房地产市场的住房负担能力危机，并指出该公司的大部分盈利都是通过商业规模运作“幽灵旅馆”获取。麦吉尔大学教授、该份研究报告的共同作者之一沃兹穆斯(David Wachsmuth)还发现，尽管目前多伦多只有不到1%的房屋被挂到Airbnb上短租，但这些房屋往往都集中在湖滨等地区，从而造成当地房屋中有超过5%都变成了短租房。

为了限制Airbnb上的幽灵旅馆房东，多伦多市议会在在2017年和2018年投票支持规范多市的短期租赁市场，建立牌照和登记制度。按照新规，多伦多Airbnb式短租房的房东必须在市府进行注册，每年缴纳$50元年费并保存相关记录；整套房全年的出租期上限为180个晚上；禁止房主将除主要住宅外的公寓或房屋作短期出租；属于长期租赁市场的地库单元也不允许在Airbnb网站上进行短租。



但是，由于多伦多许可短期租赁所需的分区修订案仍在等待安省地方规划上诉仲裁庭(The Local Planning Appeal Tribunal)的裁决，因此新规尚未生效。Fairbnb联盟等倡权组织认为多市目前挂到Airbnb上的大约9,500套短租房中，大部分都违反了新规，据他们估计，如果新规生效，多市将有逾6,000套公寓进入长期租赁市场。
 
对于希望通过Airbnb赚钱的房屋卖家和买家来说，另一个麻烦是买家在使用按揭贷款购买附带租金收入的典型住宅物业时，大部分贷款机构在放贷时都会在贷款中包括一项被称为“租金转让”协议的特别合约。银行或贷方这样做是为了对自己的投资加强保护，如果按揭贷款人停止还贷，租户支付的租金将会直接转给银行。
 
在通常情况下，“租金转让”协议的内容包括要求贷款人及时通知银行租金收入流的任何变化，例如租户离开或贷款人是否重新将出租单元做个人使用。将长期租赁房屋挂到Airbnb上短租可能也会违反协议条款，因为房屋的租金收入会因此变得不再有保障。


 
巴特勒称，在这种情况下，“租金转让”协议的条款会不起作用或是无法执行，他怀疑有多达三分之一Airbnb短租房的房主未向贷款机构透露真实情况。事实就是除非房主想进行另一次按揭交易，否则银行永远都不会知道实情。但是，如果银行想要了解情况，其只需要谷歌一下房屋地址，就可以知道房屋是否挂在Airbnb上，此外，银行还可以要求房主提供租约或租金收据作为证明。
 
巴特勒称，接下来各银行会做出不同的反应，他们可能会说“我们不会向你提供再融资，但你很幸运，我们不会追究你的按揭贷款。”
 
或许这也有助于解释为什么大多伦多地区会有数千间房屋挂到Airbnb上短租，甚至有少数在多伦多地产局的多重上市服务系统中挂牌的活跃房源亦毫不避讳地提及Airbnb。


 
位于帕克代尔（Parkdale）262 Dunn Ave.的一栋待售房屋就是如此，这栋房屋是由Blue Elephant Realty Brokerage和The Real Estate House sales销售团队的业务代表皮尔斯（Jenna Pearce）挂牌上市，房屋介绍是“合法的三层维多利亚式复式住宅，可短租/长租，或同时进行短租和长租。”这栋房屋的叫价是$152.9万元。
 
皮尔斯称，她的卖家对此毫不隐瞒，他们希望其他人知道他们在夏季赚取了丰厚的租金收入，他们认为这可能会吸引更多买家。
 
对于房地产经纪人来说，另一个潜在风险就是Airbnb短租房的合法性尚不明确。在过去10年里，安省房地产行业监管机构已经制裁过宣传与非法地下室公寓相关的租金收入等事项的房地产经纪人。目前，Airbnbs是在多伦多的法律灰色地带运作，因此，房地产经纪人要时刻注意可能会出现的变化。
 
安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)的注册主管瑞切尔（Joseph Richer）称，所有地产广告的关键要求就是必须真实，尤其是广告不能弄虚作假、带有误导性或欺骗性。只有符合相关要求，房地产经纪和推销员才能宣传物业可能会带来的潜在收益，如果短租行为被法律所禁止，那宣传物业短租带来的潜在收益就是不可接受的。