房地产市场观察人士：外国买家的空置税不太可能破坏加拿大住房市场的反弹

金融邮报近日的一篇文章指出，就业率增加，人口增长以及长期房屋按揭利率下降才是房地产市场的推动力。即使对外国买家再征收新的国家税也不足打压加拿大再次升温的房屋市场。

上周加拿大联邦大选正式开跑，各党派使出浑身解数吸引选民。选民最热烈的讨论莫过于自由党特鲁多有关房屋的政策：如果自由党再次当选，将实施对“非居民，非加拿大人”拥有的适用住宅物业征收1%的投机和空置税。对此，金融邮报的这篇文章可以帮助大家仔细分析政府的这个措施，它是否能促使加拿大房地产市场的健康发展，还是只是为了获得选票？

除了房屋市场已经消化的措施之外，新的税收将是一个补充，目前为了抑制房屋市场过热，已经实施了无保险按揭贷款的压力测试，以及在卑诗省和安省实施了外国买家税。



9月12日上周四，加拿大房地产协会表示，需要进一步分析全国各地的区域市场，以了解新的投机和空置税是否有助于增加长期可用住房供应或提供可负担性。

从加拿大7月份房屋市场数据来看，正如加拿大皇家银行经济学家宣布的那样，“加拿大房地产市场调整结束，复苏正在进行当中”。

加拿大最大银行RBC首席执行官麦凯（Dave McKay）在贷款人第三季度电话会议上表示，“我们看到更加平衡的供需状况，因为（政策制定者）似乎设计了软着陆。” “我们看到主要市场的健康发展，包括多伦多房地产的回归增长和蒙特利尔房市的健康攀升。”

满地可银行首席经济学家波特（Doug Porter）怀疑自由党提出的新税收，如果付诸实施，是否会影响房地产市场的复苏。



波特在接受采访时表示，“我不排除这项新税收会对除温哥华和多伦多以外的其他城市产生影响，但我认为此税仅针对非居民，对整个市场的影响不足挂齿。房地产市场的推动主要是就业增加，人口增长，以及今年长期按揭贷款利率的回落。”

然而，波特表示，他也无需对这样的政策持反对意见。

“在大城市，住房负担能力确实是个问题，但我并不认为任何形式的房地产投机，特别是来自国外的投机，会影响市场的稳定。”

自由党表示，他们的非居民投机和空置税将以卑诗省的模式为蓝本。截至9月3日，该省有9,386个非豁免房产和11,783名业主支付了年度投机和空置税，其中包括4,621名外国业主。目前，外国业主的税率为2%，加拿大公民的税率为0.5%。

超过99.8%的卑诗省人是不需要交这个空置税的，但是因为这个政策，另外0.2%的人缴纳的空置税在2018-19财政年给该省带来了1.15亿元的收入。



即便如此，大温哥华房地产委员会本月早些时候报道，大温哥华地区的房地产活跃程度已经在夏季达到了正常水平。

Barclays Capita分析师艾肯（John Aiken）表示，拟议的投机税似乎是房地产市场的另一个“增量因素”，这可能只会略微减少房屋的需求。

艾肯表示，“实际上，这类买家的需求缺乏弹性，我不确定这是否会对定价或住房市场产生大的实质性影响。”

自由党也发誓要扩大他们现有的首次购房者激励，使其涵盖的房屋价值高达78.9万元。这个计划可以帮助加拿大的年轻人买房，比如首次购房者可以通过“股权贷款”的形式获得房屋价值的5%到10%。根据这个计划，购房者不必为政府奖励的贷款金额支付利息，但是在出售房屋时，政府会收回相同比例的房屋价值。

Interchange金融机构负责人卡肯纳奇（Soheil Karkhanechi）对这个计划进行了抨击。他表示，该计划存在一个巨大的缺陷就是代价太高。你虽然可以每月省几百元，但是你要放弃最多10%的房屋价值。



如果房屋价值在五年内上升20%，相当于你要支付的利率为3.71%。如果房子的价值在两年内上升了30%，利息就达到14%！

更糟糕的是，万一房价跌了怎么办？你的首付很可能就白交了，而且卖房之后你仍然欠政府的钱。这种可能性不仅只是理论上的。比方说，一栋价值42.5万元的房子，只要房价下跌6%，买房者的资产就会化为乌有。

与此同时，保守党领袖谢尔（Andrew Scheer）此前曾承诺“重新”制定加拿大抵押贷款压力测试。房地产行业表示，希望新的压力测试可以根据经济环境和利率调整合格率。