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住共管公寓楼面临的挑战:是修修补补,还是卖掉整栋公寓楼!


 
(大中报/096.ca讯)加拿大环球邮报(Globe and Mail)今年二月份报道说,汉密尔顿一个高级公寓的业主们正在考虑出售整栋建筑,并关闭公寓公司,以避免因房屋特别评估带来的巨额房屋维修费。

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该公寓楼的一些业主称,公寓公司董事会委托的房屋质量研究表明,该公寓楼存在一系列建筑问题,需要筹集300多万元去维修。此公寓楼只有12个单位,11个业主。因此,维修费摊到每个业主头上达25万元。
 
2014年买下位于这个35-43 Duke St街共管公寓楼一个单位的地产经纪福雷斯特女生说: “这简直是疯了。这是我一生中所做的最糟糕的房地产买卖。我现在要做最坏的打算了: 要么这栋公寓楼卖不不出价钱,要么让12个业主破产,然后这栋楼一文不值。”

 
 
这栋石材建筑物建于1856年,是联邦和省级认可的文物,被称为桑迪福德大楼(Sandyford Place)。它是一排三层连体镇屋,采用的是文艺复兴时期的建筑风格,于哈密尔顿加入联邦前兴建。此楼原为汉密尔顿市所有,并于1979年定为文物遗产,并改建为公寓楼。记录显示,最初住进公寓的人早已搬走,有些现在的业主已经在公寓里住了几十年。当前的共管公寓公司于1984年成立。
 
公寓楼目前最需要维修的项目包括大楼背后的阳台。这些阳台当初是汉密尔顿市政府加建的,可为多个单元提供楼后通道。大楼电梯经常坏,电梯问题造成的投诉不断,并发展到近年来上人权法庭打官司。
 
福雷斯特女士说:“公寓公司一直都在探讨如何改建阳台。最初,他们谈的是维修阳台,但是我现在看来,维修解决不了问题。阳台的钢和混凝土结构显然已经被雨水损坏了。最大的问题在于大家打算怎么办。我们用工程师们给了我们几个建议去工程招标,报价为140万到180万元不等。”
 
根据安大略省的《共管公寓法》,共管公寓公司的董事会必须对公寓大楼进行储备金是否足够进行评估,以确保公寓公司有足够的钱来支付建筑物共用部分的必要维护费用。资金短缺时,董事会可以依法要求业主们填补储备金,各个业主必须支付。拒绝填补储备金的业主可能会导致自己的单位被没收并被强制出售。大楼的居民说,最后一次的储备金评估显示,这栋公寓楼需要填补近300万元的储备金。

 
业主之一,身为牧师的加德纳说:“我完全同意将整个大楼卖掉。这并不是说我不喜欢这个楼……楼太老了,我们没钱去修。补2万元的储备金我还可以应付,且在三年内不得不补交两次,但是当储备金的评估结果是个天文数字时咋办呢? 将大楼卖给有钱人似乎是唯一的出路。如果要修,我要补28万……我可借不到这么多钱。”
 
安省《共管公寓法》第124条规定,共管公寓公司董事会正有权解散公寓公司、出售大楼并把卖出的钱分给各个业。这一招在安大略省仅使用过一次,而且是2017年以前。
 
整栋楼卖掉的第一步是找买家。2019年11月,该共管公寓公司董事让整栋楼上市,售价为500万。福雷斯特女士说,目前已经有人出价,但买方有几个前提条件。楼的价格和其他问题仍在谈判中。
 
根据共管公寓法第124条的规定,只有在公寓楼中80%的业主和向单元提供按揭贷款的债主同意才能卖楼。曾销售位于多伦多39 Roehampton Ave共管公寓楼的房地产律师马莱先生说:"与一般房地产交易不同,124条允许大楼转手后,按揭抵押权还在,只是借款人的名字改变了”。
 
39 Roehampton 街上这栋有27个单位的公寓楼是安省目前唯一一个以124条规定卖出的公寓楼。

马莱先生说:“之前没有人干过这种事。我们要给每家银行去信,让他们不必为楼里任何一个单位的按揭还款担心。27个单位里只有一对夫妇起初反对卖楼,但我们得帮他们解决卖楼的顾虑”
 
加德略先生于1999年购买Duke St街共管公寓楼的一个单位,除了1989年就入住麦克唐纳女士,他是楼里居住最长的业主。麦克唐纳德女士曾任公寓董事会主席,她还多次把公寓公司告上了法庭,目前与公寓公司打得不可开交。 2017年,共管公寓公司把她的单位扣押,因为她欠公寓公司$12,529的质量特别评估费(special assessment)。她将这笔钱还给了公寓公司,公司取消了扣押权。
 
目前该公寓公司董事会的主席是纳什先生。他是律师,汉密尔顿市一家律师行的合伙人合伙人,同时是该律师行的商业官司部门的头头。纳什于2014年购买了楼里的一个单位。记者想采访他,但找不到他。另一位董事克肯尼塔先生也于2014年购买了一个单位,记者多次采访尝试也被拒绝。最近刚进入董事会的另一位董事普罗克瓦特女士和她丈夫在楼里拥有两个单位。她也闭口不谈公寓的事。她的弟弟也在楼里拥有一个单位。

 
房地产经纪巴赫女士认为,楼里每个单位在市场上的售价可能高达75万元。她从一些业主那里得知,他们担心任何买家所出的价格都无法达到市场价格。
 
巴赫女士说: “就我所见,楼里住的这些人均属弱势群体。他们的生活并不奢侈。"大楼中的某些单位面积为2,000平方英尺。在选择有限的汉密尔顿市中心,这些已经退休或接近退休的人只要1000尺的公寓就够了。而该公寓楼的邻街就有这样的单位。
 
地产经纪埃文斯先生曾参与多伦多Roehampton街,安省唯一一个公寓楼整栋出售的交易。当年,即2017年,他就第124条的多次给楼里个单位业主提供建议,但没人听他的。他认为,还会有类似的公寓楼会发生同样的问题,特别是那些可以改建成大型公寓的小型公寓楼。他认为,同各个利益方周旋不是问题,最棘手的是各个业主对楼卖价的期望值不同。
 
埃文斯说:"当得知自己的小型公寓楼有机会改建拥有更多单位的大型公寓楼时,业主们都觉得自己中了彩票。他们都会说,……哇,咱这楼的地值大钱了。但他们没有考虑,开发商改建要面对大楼何时能建好,改建过程中的各种风险、经济走向以及开发方面的风险。”
 
埃文斯还说:“ Roehampton街的公寓楼出售问题上,我们要开导各个业主,让他们对自己公寓楼的价值有客观的认识,同时,让业主相信,未来的改建商不会是那种贪婪的开发商,会在卖楼价格上欺负他们”。
 
Duke St街这座公寓楼的业主们的卖楼动机似乎是不想继续维修大楼了,而不是改建商出多少钱买楼的问题。
 
马莱先生说,Duke St街公寓楼的业主们可以考虑公寓公司出面贷款。要做到这一条,公寓公司要修改公司章程。还贷款会增加公寓的管理费,但这可能会避免花大钱去维修质量特殊评估中指出的问题。
 
至报道发稿时,这栋位于汉密尔顿Duke St街的共管公寓楼的公寓公司董事会还没有向各个业主提交有哪些人想买楼及他们所出的价格,并让业主们是否接受卖价投票。
 
    

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