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重新挂牌上市掩盖了多伦多混乱的公寓市场

Relistings disguise Toronto’s chaotic condo market
来源: 大中报 侯东南
 
 
(大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇地产专栏作家Carolyn Ireland的观点文章。她关注多伦多房地产市场,她也了解到多伦多市中心待售公寓数量的不断上升,并想知道不断膨胀的库存会对买卖双方的心理产生什么影响。

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Century 21 Regal Realty Inc.的房地产经纪人Scott Ingram也在密切关注公寓方面的房源,但他发现一个不寻常的现象。
 
Ingram 称“新房源”的统计显示,背后发生了大量的流失。


 
他表示,上个月416地区的公寓和镇屋的“新”房源中,有近一半实际上是同一房源的重新上市。自今年4月以来,每个月取消的房源数量一直在攀升,9月达到2529个。
 
Ingram 解释说,当多伦多房产市场像近几年一样炙手可热时,人们习惯于将房产迅速出售。因此,如果一套房子或公寓滞留时间超过几周,经纪往往担心潜在买家会认为其中有问题。
 
为了保持新鲜感,房产经纪会在多伦多地区房地产局的多重放盘系统(MLS)上取消挂牌,然后用新的房源号码拿出来放盘。
 
重新挂牌的一个常见原因是,房产经纪以较低的叫价和表明offer日期对外宣传。如果offer截止日期没有offer大战,则会取消挂牌,以更高的价格重新挂牌。
 
这种做法夸大了新上市房源的统计数据,让人觉得新上市的房源充斥市场。
 
当新上市数量激增时,Ingram认为这是房产经纪在尝试不同策略和价格的信号。
 
他认为当房产市场热度很高的时候,没有人需要重新挂牌,因为经纪们的A计划总是有效的。现在的情况是经纪们的不得不去执行后备的B计划和C计划。


 
市区公寓市场的卖家们突然需要在很多方面展开竞争:新冠病毒的流行让很多人对高层住宅失去了兴趣,还有经济衰退让很多租户失去了工作。
 
同时,9月10日多伦多新实施的短期租赁法规的变化,意味着一些在Airbnb等平台上出租单位的房东需要承担更多的限制。
 
一些业主因为选择逃离城市生活,出售公寓单位;一些投资者因为在租户需求下降的情况下,租金收入下降,无法再承担供楼负担,而挂牌出售。
 
同时,因为边境隔离措施,新移民几乎停止进入加拿大,留学生也一时销声匿迹。
 
所有的不确定性都让一些潜在的买家保持观望,他们在等待价格是否会下跌。
 
Ingram解释说,一些房产经纪如果想在不影响潜在买家的情况下降低价格,也会取消并重新挂牌,因为潜在买家可能会认为降价是一种疲软的迹象。
 
他承认这是一个奇怪的游戏。如果房产经纪仅仅调整房源的价格,那么该房源的“上市时间”就会不断增加。现在更常用的操作办法是取消并重新挂牌,让其“上市时间”重归至零。
 
Ingram认为这是多此一举,买家可以自己做一些研究,好的经纪也会调出挂牌历史,知道真实的上市天数,也知道价格已经被削减,给自己提供了更多的资料。


 
Ingram还有另一个方法来检测市场情绪的快速变化。他将被取消的公寓挂牌数量,与实际销售的数量进行比较。
 
9月,在416地区中,被取消的房源占销售的比例在140%以上。10月过半,公寓重新挂牌占销售量的比例达到163%。
 
Ingram 认为情况越来越糟了,公寓重新挂牌数量在明显攀升。
 
对比一下最近的历史,2017年春天,安省政府推出外国买家税(NRST)等措施,旨在为过热的市场降温,然后独立屋和半独立屋销量明显走软。
 
当年4月降温计划出台后,新上市房源占销售量的比例逐周上升,直至6月达到116%。
 
在Ingram看来,比新上市更有意义的统计是库存月数(months of inventory),用来估计按照目前的销售速度,需要多少个月才能卖出活跃的房源。
 
就大多伦多地区的公寓而言,9月份库存月数为3.1个月。
 
但不同地区的数据差异很大。
 
Ingram 指出在Bloor大街南部的公寓库存月数均超过了5个月,这使得这些地区成为的买方市场。
 
Ingram认为春季停工停产后留下的一些积压的买家需求,当时的数字还不错,但是现在这种需求荡然无存。他直言现在的库存多了很多。

 
Ingram建议卖家对价格持现实态度。在库存较高的地区,他们不能指望与邻居在3月份offer大战时的高价相匹配。
 
最近,他挂牌出售Liberty Village一栋高层的单位。当他查看这个三栋楼项目的现有房源时,还有30个单位在售,其中6个单位的面积与他挂牌的单位相同。
 
Ingram先生建议业主将该单位挂牌价为599,000元,并保留一个offer截止日期。该价格低于类似竞争单位的价格,因为竞争单位的价格集中在640,000元左右或更高。
 
这个策略成功了:这套房子在offer截止日当晚以641,000元的价格成交。Ingram表示,这比卖家一直希望的650,000或660,000低了一点,但他相信这是最好的结果。这对夫妇现在已经卖掉了这个单位,他们可以继续在郊区购房。
 
一个月后,其他价格较高的单位都没有卖出,其中有几个单位的叫价已经降到640,000元以下。有些单位的“上市天数”甚至超过50天。
 
Ingram认为,房源可能会一直待字闺中,直到卖家急于出手,也许他们失去了工作,或者他们无法承受负现金流,最终卖家屈服并以较低的价格出售。
 
他表示如果有人开始降价,那么其他人都会跟风,这个局面非常难堪。他愿意成为走在趋势前面的人。

   

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