加拿大炒新房的人宁可赔钱 也要将楼花出手
Canadian new home flippers offering discounts to escape closings
来源: 大中网/096.ca 王飞
（大中网/096.ca讯）加拿大环球邮报（Globe and Mail）日前发表了一篇Robert McLister的专栏。他是名利率分析师，按揭贷款策略师，MortgageLogic.news的编辑。
今天你也许关心的话题：
为何中国消费产品价格下跌不是件好事？
假日购物季开始，各种信用卡迎新奖励可能很有吸引力，但你要当心
会计巨头普华永道裁减加拿大员工近150人，或面临遣散待遇的法律挑战
文章说，如果有卖家会以低于正常房价将楼花合同卖给你，还免费赠送现金，听起来好的难以置信，实际上由于卖家难以有资格申请新房的房贷，而且违约将失去所有定金，甚至还有可能被起诉。
这种情况发生的不少。由于房贷支出接近数十年来的高点，大多数贷款机构都要求借款人证明他们有能力支付 8% 以上的房贷利率。这使得一些人难以获得常规贷款的资格，即使他们之前已经获得了贷款预批文件。
在另一些情况下，卖家离婚了、失去了收入、债台高筑或缺乏足够的可证明的自雇职业收入。或者他们楼花合同在贷款时的估价再度升高，因而无法获得全额贷款，而他们的首付资金又有限。
因此，越来越多的卖家不得不在房屋完工之前将楼花合同出售或转让给他人。他们有时会不惜一切代价出售，以收回部分定金并降低与建筑商纠缠的法律风险。
潜在机会
在利率如此之高、房贷资格如此苛刻、交易量如此低迷的情况下，卖掉楼花就变得更加困难。但从长远来看，房地产需求仍将保持稳定。
这也是为什么一些房地产专家认为，很快就到了抄底的时候。
Edge 地产公司的分析师拉比杜（Ben Rabidoux）在最近的一次用户电话会议上说："明年的可能会有大量的楼花转让出现。你会开始看到一些非常疯狂的交易，因为卖家会放弃他们的定金，以 2019 年的低价出售。"
拉比杜补充说，四五年前买楼花的人在转让时比较容易。相对于当前的房价而言，最近购房的人可能支付了过高的房价，而且可能更加绝望。
楼花转让是否划算，部分取决于楼花合同的年份。楼花专家、总部位于多伦多的 Precondo 公司管理合伙人斯克林科（Jordon Scrinko）说："考虑到当时的房价要低得多，在某些情况下，为 2018 年的楼花合同支付 5% 或 10% 的溢价，可能比购买 2021 年的楼花合同并获得买家的定金更划算。"
大多数楼花转让不能在 MLS 上挂牌，因此低价促销是最常见的营销方式。在没有足够时间推广且楼花转让陷入困境的情况下，低价对快速成交最有利。
你可以在房地产经纪人网站BrokerPocket、或Kijiji 和 Facebook等地方找到楼花转让信息。但斯克林科说："寻找楼花的最佳方式是与大量处理楼花转让的经纪人聊聊，这样你就能在楼花转让信息公布之前得知内幕，房地产经纪人自己也经常参与这些交易。"
时机很重要
如果房贷利率在 2024年如专家所预测的下降，这可能是一个更有利于卖方的市场，因为新加拿大移民和被冷落的买家仍有潜在需求。这一点以及历史先例都表明，一旦通胀率回落到 2% 的范围内，利率下降可能会对房价产生有意义的影响。
如果利率在春季房地产热销期下降，情况就更是如此。
尽管如此，如果挂牌量继续增长，失业率如预期般上升，平均房价可能会先跌后涨。
给楼花卖方和买方的提示
在转让楼花合同之前，请联系一位精通税务的会计师，看看是否有必要在收房后再出售单位，或者以创纪录的高租金出租单位。如果你想收房后再做打算，并能安全承担房产的月供和收房费用，请联系房贷经纪人，了解按揭方案。
有时，你可以暂时向花费较高的非主流贷款机构申请为期一年的房贷，以便能顺利完成收房。当利率下降时，你可以换到主流贷款机构续贷以节省支出，前提是你仍然拥有房产。
如果你是潜在的楼花出让方和受让方，并且不符合单笔贷款的条件（例如，通常为房价的 80%），房贷经纪人可能会为你提供房价65% 的首笔贷款和房价15% 的第二笔贷款。额外的贷款利率会更高，但至少可以让你顺利完成交房手续。
如果你把楼花合同转让了，通常你和建筑商就没有瓜葛了。
要注意的是，在允许转让之前，建筑商可能会要求受让方提供令人满意的贷款预批文件。
交易税费并不便宜
对于那些不确定自己是否能坚持到新房交房的人来说，最重要的一个建议就是：尽早开始评估你的选择。如果你等到交房前一个月才开始评估，很可能会付出代价。
楼花转让需要得到建筑商的批准，通常还需要支付一定的费用。斯克林科说："最近，有些开发商愿意提供免费转让或降费转让，但并非所有开发商都愿意这么做。与高层公寓相比，镇屋和平房的建筑商转让条件往往更为苛刻。"
你还要注意加拿大的反炒房规定，该规定对拥有不足12个月的房产收益征收全额税款，除非出售房产是由于离婚或失业等意外。此外，如果个人炒房者出现亏损，加拿大税务局也会阻止其在报税时将亏损作为税收减免依据。
一般来说，出让方必须就其转让手续收取GST/HST，并上交给税局。
请一位优秀的房地产律师检查你的合同。一个隐藏的问题是巨额开发费，在多伦多，一套一卧房公寓的开发费可能高达30,000元或更多。斯克林科表示，如果楼花合同被转让，有时会产生不封顶的开发费用，而如果原楼花拥有者完成交房，开发商通常会承担大部分费用。
债券触及四个月低点，导致房贷利率下降
由于债券收益率继续在四个月低点附近徘徊，固定房贷利率继续走低。
本周，全国半数固定利率房贷的利率出现下降，平均降幅为 8 个基点。
浮动利率则已经四个月没有变动了。在失业率大幅上升至 6%、通胀率大幅低于 3%之前，它们可能都不会动摇。
说到浮动利率，它们已经获得更多的房贷市场份额。一旦加拿大央行在 2024 年挥动降息大刀，它们将成为市场的宠儿。
今天你也许关心的话题：
为何中国消费产品价格下跌不是件好事？
假日购物季开始，各种信用卡迎新奖励可能很有吸引力，但你要当心
会计巨头普华永道裁减加拿大员工近150人，或面临遣散待遇的法律挑战
文章说，如果有卖家会以低于正常房价将楼花合同卖给你，还免费赠送现金，听起来好的难以置信，实际上由于卖家难以有资格申请新房的房贷，而且违约将失去所有定金，甚至还有可能被起诉。
这种情况发生的不少。由于房贷支出接近数十年来的高点，大多数贷款机构都要求借款人证明他们有能力支付 8% 以上的房贷利率。这使得一些人难以获得常规贷款的资格，即使他们之前已经获得了贷款预批文件。
在另一些情况下，卖家离婚了、失去了收入、债台高筑或缺乏足够的可证明的自雇职业收入。或者他们楼花合同在贷款时的估价再度升高，因而无法获得全额贷款，而他们的首付资金又有限。
因此，越来越多的卖家不得不在房屋完工之前将楼花合同出售或转让给他人。他们有时会不惜一切代价出售，以收回部分定金并降低与建筑商纠缠的法律风险。
潜在机会
在利率如此之高、房贷资格如此苛刻、交易量如此低迷的情况下，卖掉楼花就变得更加困难。但从长远来看，房地产需求仍将保持稳定。
这也是为什么一些房地产专家认为，很快就到了抄底的时候。
Edge 地产公司的分析师拉比杜（Ben Rabidoux）在最近的一次用户电话会议上说："明年的可能会有大量的楼花转让出现。你会开始看到一些非常疯狂的交易，因为卖家会放弃他们的定金，以 2019 年的低价出售。"
拉比杜补充说，四五年前买楼花的人在转让时比较容易。相对于当前的房价而言，最近购房的人可能支付了过高的房价，而且可能更加绝望。
楼花转让是否划算，部分取决于楼花合同的年份。楼花专家、总部位于多伦多的 Precondo 公司管理合伙人斯克林科（Jordon Scrinko）说："考虑到当时的房价要低得多，在某些情况下，为 2018 年的楼花合同支付 5% 或 10% 的溢价，可能比购买 2021 年的楼花合同并获得买家的定金更划算。"
大多数楼花转让不能在 MLS 上挂牌，因此低价促销是最常见的营销方式。在没有足够时间推广且楼花转让陷入困境的情况下，低价对快速成交最有利。
你可以在房地产经纪人网站BrokerPocket、或Kijiji 和 Facebook等地方找到楼花转让信息。但斯克林科说："寻找楼花的最佳方式是与大量处理楼花转让的经纪人聊聊，这样你就能在楼花转让信息公布之前得知内幕，房地产经纪人自己也经常参与这些交易。"
时机很重要
如果房贷利率在 2024年如专家所预测的下降，这可能是一个更有利于卖方的市场，因为新加拿大移民和被冷落的买家仍有潜在需求。这一点以及历史先例都表明，一旦通胀率回落到 2% 的范围内，利率下降可能会对房价产生有意义的影响。
如果利率在春季房地产热销期下降，情况就更是如此。
尽管如此，如果挂牌量继续增长，失业率如预期般上升，平均房价可能会先跌后涨。
给楼花卖方和买方的提示
在转让楼花合同之前，请联系一位精通税务的会计师，看看是否有必要在收房后再出售单位，或者以创纪录的高租金出租单位。如果你想收房后再做打算，并能安全承担房产的月供和收房费用，请联系房贷经纪人，了解按揭方案。
有时，你可以暂时向花费较高的非主流贷款机构申请为期一年的房贷，以便能顺利完成收房。当利率下降时，你可以换到主流贷款机构续贷以节省支出，前提是你仍然拥有房产。
如果你是潜在的楼花出让方和受让方，并且不符合单笔贷款的条件（例如，通常为房价的 80%），房贷经纪人可能会为你提供房价65% 的首笔贷款和房价15% 的第二笔贷款。额外的贷款利率会更高，但至少可以让你顺利完成交房手续。
如果你把楼花合同转让了，通常你和建筑商就没有瓜葛了。
要注意的是，在允许转让之前，建筑商可能会要求受让方提供令人满意的贷款预批文件。
交易税费并不便宜
对于那些不确定自己是否能坚持到新房交房的人来说，最重要的一个建议就是：尽早开始评估你的选择。如果你等到交房前一个月才开始评估，很可能会付出代价。
楼花转让需要得到建筑商的批准，通常还需要支付一定的费用。斯克林科说："最近，有些开发商愿意提供免费转让或降费转让，但并非所有开发商都愿意这么做。与高层公寓相比，镇屋和平房的建筑商转让条件往往更为苛刻。"
你还要注意加拿大的反炒房规定，该规定对拥有不足12个月的房产收益征收全额税款，除非出售房产是由于离婚或失业等意外。此外，如果个人炒房者出现亏损，加拿大税务局也会阻止其在报税时将亏损作为税收减免依据。
一般来说，出让方必须就其转让手续收取GST/HST，并上交给税局。
请一位优秀的房地产律师检查你的合同。一个隐藏的问题是巨额开发费，在多伦多，一套一卧房公寓的开发费可能高达30,000元或更多。斯克林科表示，如果楼花合同被转让，有时会产生不封顶的开发费用，而如果原楼花拥有者完成交房，开发商通常会承担大部分费用。
债券触及四个月低点，导致房贷利率下降
由于债券收益率继续在四个月低点附近徘徊，固定房贷利率继续走低。
本周，全国半数固定利率房贷的利率出现下降，平均降幅为 8 个基点。
浮动利率则已经四个月没有变动了。在失业率大幅上升至 6%、通胀率大幅低于 3%之前，它们可能都不会动摇。
说到浮动利率，它们已经获得更多的房贷市场份额。一旦加拿大央行在 2024 年挥动降息大刀，它们将成为市场的宠儿。
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