非居民出租加拿大地产时必须注意的税务问题

加拿大火热的房地产吸引了许多本地投资者甚至海外居民投资物业并出租以获取最佳回报。有很多移民加拿大的朋友在入籍之后会选择回流原居地。他们中许多人回流后会选择成为非税务居民。这些移民在加拿大居住期间会至少持有一套房产，有些人在回流后把这些房产转为出租作为一个投资项目。另外，有些“空中飞人”在移民加拿大后因为无法放弃原居地的工作或事业，从税务的角度考虑，选择作为加拿大的非税务居民。

加拿大对非税务居民出租物业的征税方式：

非税务居民必须根据该税法第XIII部分要求缴纳税款。对于物业出租，这一税率是租金收入的25%。用一个简单的例子来说明，假如王先生出租了一套公寓每月2000加币，王先生需要每月向税务局缴纳500加币税款，王先生实际只得到1500加币。

如果出租是由地产经纪或出租公司代理的，代理会在扣除税款后，将余下的部分交给屋主。这一税款需要按月缴纳。如果是非居民本人寻找到的租客，租客需要预扣此项税款并替非居民缴纳给税务局。

由上面的例子中可以看出，此项税率不考虑在出租过程中产生的费用，对于非税务居民而言，这是一项沉重且不太合理的税务负担。幸运的是这一税务在恰当的税务安排下是可以避免的。

申请预扣税额减免：

如果你的出租行为是由代理经办，你可以要求你的代理替你向税务局提出按照税法第216条扣税减免请求。按照此项条例，非税务居民在申请后可以按照出租物业的净收入按月缴纳税款。注意此项申请不是一次性的，必须逐年申请。

如果非税务居民提出了上述申请，非税务居民必须在来年6月30日之前向税务局申报出租收入。逾期不报，税务局会取消非税务居民按照第216条缴税的请求，并要求按照税法第XIII部分（25%）缴税。

未按时申报的税务后果：

对于未按时遵照税法第216条申报税务的非税务居民，税务局给予非税务居民两年的期限向税务局交纳相应申请。如逾期税务局会不再接受申请。并对非税务居民，其代理或租客按照毛收入的25%征税。

当非税务居民在出售房产时，必须向税务局提出完税证明申请。如果税务局在审查中发现非税务居民有未申报的出租收入，非税务居民将会无法得到完税证明。当发生这个情况时，律师会将25%房款扣留并缴往税局。

加拿大税法对非税务居民出租房产时有着非常特殊的要求。非税务居民在出租物业时需要注意这些特殊的税务规定及时履行相应的纳税义务。如果不了解税务规定及不知道如何处理，可以向有经验的特许会计师咨询或请求协助处理，以免给自己引起不必要的税务负担和麻烦。

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