皇家银行经济学家：加拿大房价走向？以及为什么可负担性不会迅速恢复 （上）

（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，对于面临基本生活必需品价格上涨的加拿大人来说，维持高质量的生活已成为一项挑战，而住房支出则是许多家庭的一项重大且不断上涨的开支。最新的统计局通胀报告显示，2024年3月份的房贷利息支出同比增长了25.4%，而房租支出则同比上涨了8.5%。住房市场的状况会产生倍增效应（multiplier effect），影响经济增长、消费支出、企业，甚至影响追逐可负担住房的跨省移民。

为了解读最新的住房趋势，加拿大皇家银行（RBC）副首席经济学家霍格（Robert Hogue）接受了采访。他分享了自己对住房市场的看法以及解决住房可负担性的可行方案。（对话经过编辑和压缩）

问：你对房价有何展望？

霍格回答：我们预计房价会上涨，但一开始涨幅不会太大。我们不认为二手房交易活动或房价会出现大幅上涨，因为负担能力仍然是一个大问题，这将使许多潜在买家在一段时间内保持观望态度。

我们确实期待经济复苏继续发展。今年年初，房地产市场似乎出现了转机。大约在去年年底和今年年初，我们看到整个加拿大的房地产市场都在回暖，虽然不是所有地方都是如此，但总体是这样。此外，房价（按月）环比也开始上涨--大多地区和大温地区的情况无疑也是如此。

房地产市场复苏之初可能会相当低迷。一旦加拿大央行大幅降息，我们预计届时将有更多买家进入市场，并以更快的速度推动房价上涨。这可能会从2024年下半年开始，但我们的预测不会是突然飙升，而会是逐步攀升。

问：你提到你预计房价将温和上涨，这意味着同比涨幅为个位数吗？

霍格回答：一开始可能是较小的个位数，然后继续保持在个位数。

现在，加拿大央行正在关注房地产市场的动向，如果央行看到市场开始强劲反弹，房价开始使房地产市场过热，这可能会让央行暂缓推动经济学家们所预期的降息。这里并不是说央行会转而加息，只是会影响降息的速度。

问：你预计加拿大央行将于何时开始降息，你认为利率的走向如何？

霍格回答：我们的预期是6月份开始降息。我们预计今年降息一个百分点，2025年再降息一个百分点。第一次降息可能不会给许多潜在买家带来巨大影响。到2025年可能会降息步伐加快，这将开始对过去几年被挤到一边的买家产生影响。

现在，即便加拿大央行降息一步到位，贷款月供回到加息之前，加拿大各地的房地产市场也不会变得人人都能负担得起。我们所看到的可负担性的恶化不可能在短期内完全逆转。

问：你认为哪些加拿大城市属于买方市场，哪些加拿大城市属于卖方市场？

霍格回答：说到买方市场，我想到的是安省南部的部分地区。像圭尔夫（Guelph）或滑铁卢（Waterloo）这样的市场，在新冠疫情期间这些城市的房地产市场过热，但当加拿大央行开始加息后，当地出现了相当严重的市场降温。在房价复苏阶段，这些市场与其他市场相比略显落后，例如，大多地区的房价已开始逐月上涨。

另一方面，说到卖方市场，最典型的城市是卡尔加里。境外移民和跨省移民浪潮带来了巨大的人口增长，这极大地刺激了当地房地产市场需求。与一年前相比，艾省的经济有所放缓，但与全国其他地区相比，经济仍然相当强劲，因此，这有助于提高买家的收入和信心，而这对住房市场至关重要。

问：想要解决加拿大住房短缺问题，哪种方法对住房供应的影响最大？

霍格回答：消除住房建设的障碍，因此需要尽快解决诸如社区规划和建筑项目审批流程过长等问题。

其次，建筑业存在建造能力问题。我们需要通过移民或各种计划来增加建筑劳动力储备，吸引加拿大年轻人进入建筑行业，从而提高建造能力。

同时，鼓励该行业以不同的方式建造房屋，更具体的方案是预制建筑组件、模块化建房、规模化建房。建筑组件工厂在提高效率方面大有可为，因为每个工人在单位时间里可以生产出更多的组件。

最后，非常重要的一点是，要重视建造更多租赁住房，因为在对未来几年进行预测时，我们发现对租赁柏文的需求将激增。我们需要建造更多的租赁柏文和廉租房，因为很多加拿大人甚至无法负担市场价的租金。如果负担能力没有足够的改变，加拿大人只能退而求其次，降低自己的住房需求。因此，任何能够刺激柏文建设的激励措施都将大受欢迎。

问：按照重要性排序，你认为有哪些建议可以解决住房需求方面的问题？

霍格回答：人们谈论较多的是移民问题，尤其是大量非永久居民进入加拿大。我们看到移民人数激增，这给包括住房在内的加拿大基础设施建设带来了巨大压力。

联邦政府已经宣布了一些措施，对非永久性居民数量设置上限门槛，这是加拿大以前从未做过的。我们认为，这将为住房供应提供一点喘息空间，以赶上我们目前和未来可能出现的非常强劲的住房需求。

限制移民意味着将减缓人口增长。这也意味着住房需求会渐缓增长。这并不意味着需求削减了，只是需求不会像现在或过去几年那样疯狂增长。这将给建筑行业一个喘息机会，让他们能够跟上步伐。如果这些供应方面的措施取得成功，那么我们有望更快地实现房地产市场的平衡。控制移民的措施本身并不是重新平衡房地产市场的灵丹妙药。（未完待续）