一家分割式房地产投资公司倒闭，暴露该商业模式风险

（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，一家在卑诗省注册成立的温哥华房地产投资公司，已就不当行为问题向卑诗证券委员会（BCSC）支付了 10 万元和解金。

据房地产投资在线平台 Addy Technology Corp 网站称，其客户可以透过“购买各种发行人的股票或合伙股份”以低至 1 元的价格投资房地产和开发项目。

Addy 在其社交媒体页面上的标题是：“我们让每个人都能进行房地产投资。今天只需 1 元即可开始投资！”

如今，Addy的财务崩溃揭示了其商业模式中的重大风险。这家公司曾通过众筹为加拿大商业及住宅房地产的“分割所有权”股份募集数百万资金，如今却未能为普通投资者提供明确的资金追回途径。

在加拿大，商业股份的销售受到证券法严格监管，但像 Addy 这样的公司利用为科技初创商业设立的众筹豁免规则，打造出一种分割式房地产投资模式，使投资者门槛降低。

根据安大略证券委员会（OSC）的数据显示，房地产公司利用这些漏洞在过去一年通过众筹豁免规则融资9400万元，占各行业融资总额2.43亿元中的39%，为所有行业中占比最高。

2月24日，Addy 的首席执行官兼联合创始人贾格尔（Stephen Jagger）向部分投资者发送电子邮件，警告公司已资不抵债。

他在电子邮件中说：“公司没有足够的流动性货币来履行到期义务，我们在当前模式下也没有可行的持续盈利方式。”

这份电子邮件还说：“鉴于公司的财务状况以及破产清偿的优先顺序，Addy 的股东应预期将损失其投资资金。我们之所以提前告知，是因为任何更委婉的说法都可能带来虚假的希望。”

贾格尔表示，公司已聘请 Dentons LLP律师楼的律师及会计公司 Crowe MacKay LLP 的重组专业人士。

根据对Addy公司所在的卑诗省法院记录的查询显示，该公司尚未依据《公司债权人安排法》（CCAA）提出重组申请。贾格尔未回应置评请求。

目前尚不清楚有多少资金被困在 Addy 的分割所有权项目中，但一个投资者组织收集的数据显示，47个项目中每项平均投资约25万元，可能有超过1100万元处于悬而未决状态。

企业家兼房地产投资人郭特里（Tri Quach）表示，大多数参与该项目的是缺乏经验的散户投资者，这些人一直无法直接投资房地产，因为他们没有那么多钱。

他还为受影响的 Addy 投资者建立了一个 WhatsApp 群组。

郭特里说：“他们相信 Addy 能弥补他们经验不足的问题。”

Addy 投资者面临的部分问题源于其投资结构本身的特殊性。该模式通过众筹为住宅或商业地产项目融资，每个项目筹资从25万到100万元不等。这些资金用于购买一家有限责任公司的股份，而该公司再将资金提供给房地产业主，通常换取持有或运营该地产项目实体的一定股权比例。

成熟的房地产投资者通常以房贷形式投入资金，并将其登记在物业产权上。这样一来，如果借款方出现偿付问题，贷款人可以对物业提出担保性索赔，并通过法律途径追讨款项。

而 Addy 的散户投资者与普通房地产投资者相差两层关系：散户投资者的投资并未作为房贷登记在物业产权上，因此散户投资者只是与某一有限责任公司发生投资关系，而该公司又仅持有所投物业公司的部分股权。

Addy 本身往往充当分红（例如租金收入）的中介者，使小投资者无法控制这些收益，也几乎没有能力推动出售其持股。

企业家兼房地产投资人郭特里认为，Addy 的倒下主要源于其在新住宅建设项目上的投资失败，而由于加拿大全国新房需求大幅下降，许多这类项目被迫暂停或取消。

专家警告，陷入困境的新建房市场可能会波及类似的众筹倒闭事件。

渥太华大学法学院教授萨罗（Doug Sarro ）说：“我一直对此非常担忧。投资者无法控制的风险很多，尤其是在投入金额较小的情况下。”

他表示，证券监管机构一直承受来自政府和商业的压力，需要让新兴行业更容易从公众融资。但由于房地产投机在这些豁免投资中占主导地位，监管机构已尝试在后续规则中加以限制。

他说：“监管机构一方面被要求提供更多豁免，另一方面又开始加入限制条款，比如‘该豁免不适用于房地产’。”