最新政策将使新房成本下降15%至20%，但只是暂时的（观点）

（大中网/096.ca讯）加拿大环球邮报（Globe and Mail）发表了一篇Mike Moffatt 的评论文章。他是安省伦敦市西安大略大学 Ivey 商学院助理教授、住房类智库PLACE中心创始人，也是“消失的中产倡议”创始人。评论说，联邦政府与安省政府最近达成的协议的主要内容是，通过提供税收优惠并降低开发费用，将暂时把新房建设负担降低15%至20%，并将这些节省的部分传导给购房者。

与二手房不同，此前安省所有新建房屋都需缴纳合并销售税（HST），使房价增加13%。但今年3月联邦与安省政府达成的新协议规定，对售价低于100万元的新房提供全部HST返还，对高于该售价的房屋提供部分HST返还。

仅此一项措施，就可使安省100万元以下的购房者负担下降约10%。但这一政策具有时限性，仅适用于2026年4月至2027年3月期间售出的房屋。

降低开发费用的影响较难估算。协议并未明确减免条件，只提到在某些情况下开发费用可能降低多达50%。这可能带来可观的节省效果，因为在安省，开发费用可使房价最高增加约20万元。

与 HST 不同，开发费用并非根据房屋价值征收，而是取决于房屋类型和地理位置。这对首次置业的年轻伴侣尤其不利，因为他们可能需要支付与附近豪宅相同金额的开发费用。

以安省 Oshawa 市的一套简单入门级新镇屋为例。目前，这类住房的售价中约包含10万元的开发费用，而建造该住房的地块、人工、建材、许可证及融资成本约为50万元。

在最低10%的合理利润率下，开发商的最低税前售价约为66万元（（50万+10万）X 10%）。加上HST和土地转让税，再扣除原有返还后，最终入门级新镇屋的售价将上升至73万元。

然而，如果开发费用减少50%，建房成本可降低5万元；再加上全额HST返还，最终住房售价（包括土地转让税）将降至约61万元出头。这意味着降幅约16%，购房者可节省近12万元的税费。不过需要注意，购房者仍需支付接近6万元的开发费用和土地转让税。

这里有几个重要的前提条件。首先，我们尚不清楚该房屋是否符合开发费用减免50%的条件。这些细节尚未公布，也不清楚政策何时实施——目前只知道开发费用减免将持续三年。

第二个也是最关键的是，开发商会不会先提价，再依据协议计算税费减免，让购房者看起来获利。毕竟，如果开发商可以以高价售出房屋，为什么要发布较低的售出？

一个答案是竞争。如果某家开发商降价，其他开发商就不得不跟进，否则将失去销售良机。但更重要的是，目前开发商根本无法以73万元的价格售出这些房屋。市场对这一价格缺乏需求，这也解释了为什么大多伦多地区新房和期房交易量能下降了81% 之多。

房地产市场有其特殊性，与大多数新商品和服务不同，其最大竞争来自二手房市场。随着二手房价格下跌，在安省 Oshawa 市约65万元价位已有大量同等甚至更优质房源。而且，与新房不同，购买二手房无需支付HST（土地转让税尚无法减免）。

最终，二手房市场将迫使开发商降低新房盈利空间，给予购房者最大优惠。随着开发商的开发负担减轻，供应将增加，从而进一步对二手房价格形成下行压力。

这两项措施并不能解决中产阶级的住房危机，但确实在一定程度上提高了可负担性，尽管只是暂时的。即便是60.5万元的入门级新镇屋，对许多年轻中产家庭来说仍然难以承受，因此政府仍需采取更多措施来降低新房建设负担。

无论是加强版的HST返还，还是开发费用减免，都不是房地产市场所需的全面改革，而只是分别在一年和三年后到期的临时性措施。

不过，这些措施确实为联邦和省级政府争取了时间，以推动住房税收体系进行亟需的改革，使其更加高效与公平。